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2019年、空室解消に向けた空室対策の提言

2019.01.07

空室対策


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年賀状を送って(買って)ほしいという郵便局に対して、どうして郵便局からの年賀状はお年玉くじが付いていないんだろうと不思議に思っている榎本です。

さあ、今年も賃貸経営を頑張っていきましょう!
弊社ではオーナー様の賃貸経営を精一杯応援していきたいと考えています。

そんな平成最後の2019年初頭!
今年はどういった空室対策を手掛けていけばいいと考えているかをまとめてみます。

目次

  1. 1.リノベに勝るものはなし
  2. 2.賃貸条件の見せ方の戦術を練る
  3. 3.設備の改変や設置で魅力を付加する
  4. 4.広告料1ヶ月分の得をして募集する?
  5. まとめ

1.リノベに勝るものはなし

なかなか決まらない空室。
それには原因があります。

賃貸条件が合っていない。

それだけです。

求めている賃料収入や、成約時の持ち出し手数料等に対して、物件自体の持つ魅力が市場にうまく浸透していかないという状況です。

そんな物件自体の魅力を大幅に増して「決まりやすい物件」にするためにリノベーションを行うのです。
物件の持つポテンシャルを最大限に活かし、今までのターゲット層とは違うターゲットに訴求していく物件に再生するのです。

内装はほぼ新築に仕上げ、更に間取りなども今の時代のニーズに合うように作り変え、それでも新築ほど家賃を上げずに募集をしていくリノベーション戦略。
これはある意味、空室対策の最終形です。

もちろん、市場のニーズに合っていないリノベーションはしてはいけません。(弊社でも過去に失敗事例があります。)
工務店主導のリノベーションなどは賃貸市場から外れていることもあります。

大きな費用の掛かるリノベーション。
どういったリノベーションが効果的なのかを見定めて取り組んでいく必要があります。

2.賃貸条件の見せ方の戦術を練る

「フリーレントを付けます!」
「礼金ゼロにしました!」
「仲介手数料無料です!」

こういう言葉は既にありふれていますね。

それよりも、

「入居時火災保険料、保証会社利用料、全額家主負担です!」
「即日入居可!でも賃料発生は2019/4/1から!」
「入居から3ヶ月は賃料半額キャンペーン中です!」

といった方がエンドユーザーの目を惹きつけます。

賃貸条件は見せ方が重要です。

「AD3ヶ月出すから!」

と、仲介業者に餌を撒くよりも、お部屋探しをしているお客様に還元できる条件を提示した方が空室は動きます。
ここは管理会社と協力体制をしっかりと構築して取り組んでいくようにしましょう。

3.設備の改変や設置で魅力を付加する

リノベーションや大規模リフォームほどの予算を掛けることが費用対効果を考えるうえであまり良くないと思える場合は、費用の小さな設備の追加や、付加価値の創造に目を向けるといいと思います。

・TVモニターホン設置
・無料インターネットの導入
・宅配ボックスの設置

など、従来よく言われている「物件の資産価値を上げるための方法」がありますが、そこはもちろんのこととして、それだけでは個性出しが出来ていない場合はこんな方法はどうでしょうか?

・Bluetooth対応照明器具付き
お客様のスマートフォンやタブレットを寝室やダイニングの照明とBluetoothで繋ぎ、天井からお部屋に音楽のシャワーが降り注ぐお部屋って魅力的じゃありませんか?

・テレビ壁掛け金具付き
ワンルームタイプのお部屋だと意外と邪魔になるのがテレビ。
壁掛け用の金具を付けて壁がめくれてしまったり、原状回復費用の心配をされたりするのであれば、最初から強い下地部分に壁掛け用の金具を付けておいてはいかがでしょうか?
ついでに、テレビも付けちゃってもいいですが、故障等の際の対応の問題もあるので、そこはお客様の好みのものをご自身で付けてもらうようにした方がいいかもしれません。

・Youtubeなどのアプリ対応プロジェクター、スピーカー内蔵照明付き「ポップインアラジン」
広めのリビングや寝室のあるお部屋にはこれが一押しです!
去年、オススメ照明の記事でも書いてから再度の紹介ですが、本当にオススメです。

・ヒートショック防止脱衣所暖房完備
寒い脱衣所に震える寒い季節。
そんな季節を快適に暮らす壁掛けの脱衣所暖房。
小さなお子様やお年寄りのいる家庭はもちろん、お風呂上りの寒さが苦手だけど、浴室ドアを開け放していると湿気がすごくていやという方にもオススメです!

こういったものの方が個性が引き立つと思いませんか?

ADと比べると小さな「広告宣伝費」で資産価値の向上を図りつつ、お客様の視線や仲介業者の興味を惹きつけられればそれ以上のことはありません。

それぞれのお部屋と市場ニーズに合わせたこういったもののご提案もさせていただきますので、お気軽にお問合せください。

4.広告料1ヶ月分の得をして募集する?

なかなか埋まらない空室を決める場合には、広告料の持ち出しが時には2~3ヶ月、需要が低いエリアだと4~5ヶ月といった場所もあるようです。
上記したように、仲介する不動産業者に広告料を持ち出すのであれば、お客様に還元する賃貸条件を設定する方が一番効果的なのですが、それでも仲介する不動産業者は最低でも売り上げを確保しようとします。

仲介手数料無料を謳う不動産業者は、広告料をあてにしています。
その仲介する不動産業者が確保しようとする賃料の約1ヶ月分の金額がお部屋探しのお客様には還元されません。
それは当然のこと。不動産業者もボランティアでやっているだけではありませんから、従業員の給料や歩合を工面するためには売り上げは必須です。

しかし、管理会社となればどうでしょうか?
それも空室に責任を持とうとする管理会社であれば?

弊社では決まりにくい賃貸物件でいただく広告料を、お部屋探しのお客様に還元することがあります。
弊社の売上がなくともです。
それは管理をさせてもらっている以上、空室を埋めることがミッションだからです。
なかなか空室が埋まらなくて苦しんでいるオーナー様も、最大限の譲歩や賃貸条件を妥協してくれています。

それに対してパートナーである管理会社が応えなくてどうするんですか(笑)?

そうして、成約を促進するためには本来、持ち出さないといけなかった「賃料の約1ヶ月分の広告料」が節約できることになります。
ここは管理手数料で言えば100%です。
5%の管理であれば20ヶ月分、約1.7ヶ月の管理手数料が無料になっているのと同じ計算になります。

そういったオーナー様とお客様へのメリット(管理会社にとってはロスですが)を優先し、空室対策に取り組み続けることが出来ると、管理物件の空室は減っていくと思います。

まとめ

空室対策はこれ以上にもさまざまな方法があります。
空室対策は総合格闘技、色んな技の組み合わせで結果が出てきます。
これからも視野を広く、空室と戦っていきたいと思います。

・お客様は出来るだけ安くていい物件を探す。
・仲介業者は出来るだけ手間がかからず売上を効率的に挙げられる物件を紹介する。
(ここは、「仲介業者は売上の大きな物件を紹介する。」という、今まで持たれているイメージとは違うということを書き添えておきます。)

つまり、お客様にとっても不動産会社の営業マンにとっても、決まりやすい物件を積極的に紹介していくのです。

新築物件は決まりやすいのはそうです。
礼金をゼロにした物件が決まりやすいのもそうです。
賃料を下げたらすぐに決まったというのもそうです。
お客様のニーズにハマったリノベーションだというのも。
想像していなかった設備があってびっくりして好印象だったというのも。

「物件の魅力出し×不動産会社の努力」の解が空室対策になっていくんだと思います。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センター(株式会社Q-be)では、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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