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【家賃査定】同一物件内のほぼ同じお部屋で賃料が違うだと?

2023.07.25

賃貸経営


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お部屋探しを探していているときや、家賃の査定を依頼した際に、
「あれ?なんで同じ物件なのにお部屋が違うだけでこんなに家賃が違うんだろう?」
とかってなったことはありませんか?

階数が上がれば家賃も高くなるというのは聞いたことあるけど、なんで隣同士で家賃が違うんだ?

最近はAIで不動産の売却価格や家賃査定を行うサービスなんかもありますが、やはり「人の目」には叶わないです。

今回は、そんなAIには負けない家賃査定の「妙」について、大家さん向けに書いてみようと思います。
【目次】

  1. 1.家賃査定の基本的な方法は?
  2. 2.同じ物件内での賃料差の理由
  3. 理由1.建物内の場所によって賃料は異なる
  4. 理由2.専有面積じゃなく間取りで賃料が変わる
  5. 理由3.時期や需要によって家賃が変わる
  6. 3.上手な査定で収益の最大化を
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.家賃査定の基本的な方法は?

不動産会社に家賃査定を依頼した際は、基本的に以下のような要素を元に家賃査定を行います。

・立地(最寄り駅)
・築年数
・広さ
・グレード
・間取りの別
・方位
・階数

人気のある駅で、新しくて広さがあり、設備もそれなりに高級な大きい間取りで日当たりのいい高層階なら家賃が高くなるのです。

現在募集中の競合物件、または過去の成約事例等を加味して、「貸すならいくらか?」をはじき出すのが一般的な家賃査定です。

2.同じ物件内での賃料差の理由

では同じ物件内の同じような広さの間取りなのに、家賃査定が異なってくるのはどうしてでしょうか?

分譲マンションとかであればオーナーさんが異なるから家賃が異なることはあります。
リフォームなどで設備の差がある場合ももちろん家賃に差がついてきます。

しかし、今回の議題は、「同じマンション内」「ほぼ同じ仕様」なのにどうして家賃の差が付いてくるのか?
という点です。
一棟マンションやアパートの家賃査定を不動産会社に依頼したら、ただ階数が上だからとか、角部屋だからといった理由が見当たらないのに家賃査定に差があった場合。

そんな時、果たして不動産会社は何を見てそうしているのでしょうか?
ここから「プロならばこう査定する。」というのをいくつかご紹介させていただきます!

理由1.建物内の場所によって賃料は異なる

同じ建物で専有面積や階数が同じの場合でも家賃に差が付くことがあります。
それはお部屋によって、

・お部屋からの眺望
・他のお部屋やエレベーターなどとの隣接状況

が異なってくるからです。

さて、突然問題です。

Q.こちらの図のようにA~Gのお部屋が並んでいます。
それぞれの方位は関係ないとした場合の家賃の高い順にアルファベットを並べてください。



答えは、

C>A・D>G>B>E>F

となります。

それぞれの理由は以下の通りです。

C:角部屋、更に隣室なし
A・D:角部屋、眺望を遮るものがない
G:角部屋、隣接建物じゃない方に眺望あり
B:角部屋
E:中部屋、多少だが眺望あり
F:中部屋、眺望なし

つまり弊社が査定をすると、このワンフロアーだけでも賃料が7パターンに分かれてきます。

同様に、階数だけじゃなく日当たりによっても査定賃料は増減します。

この場合、例えば以下のような基本賃料差がついてきます。

1F:¥58,000-
2F:¥60,000-
3F:¥62,000-
4F:¥64,000-
5F:¥66,000-

1フロアーで¥1,000-ごと上がるのを基本としての弊社の査定は、この通り1フロアーで¥2,000-の差が付いてきます。

その理由としては、

1F:人気がないので安さで勝負。
2F:「2階以上」の最低賃料。日当たりはない。
3F:眺望がないが2階と比べて日当たりはある。
4F:眺望、日当たりともにある。
5F:最上階プレミアム

という感じです。

この2つの事例をミックスさせると、同じ建物内でものすごい賃料のばらつきが出てくることになります。
これがリアルな家賃査定です。

理由2.専有面積じゃなく間取りで賃料が変わる

不動産投資を勧めてくるワンルーム業者や、一般的な分譲会社さんは、専有面積や坪単価を元に売値を決めてくることが多いです。
そしてざっくり家賃査定を行う不動産会社も同様です。

しかし、例えば25㎡だとしても廊下が10㎡あるお部屋と、廊下が2㎡しかないお部屋だったらどちらの家賃が高いでしょうか?
もちろん後者の方が高くなります。
また30㎡の整形な間取りと35㎡の三角形の間取りなら専有面積の少ない前者の方が家賃査定は高くなります。

そして同じ専有面積でも収納の大きさ、お部屋の形、柱や梁とお部屋の形状、トイレの配置(洗面と別)、バスルームの大きさなどでも家賃は変動します。
もちろん専有面積が少なくてもとても使いやすい間取りの場合は相対的に家賃は高くなっていきます。

設備や表層は後からいくらでも変更が可能ですが、間取りはなかなかそうはいかないことも多いです。
本当に間取りはとても重要ですので絶対に手を抜かないようにしましょう。

理由3.時期や需要によって家賃が変わる

前回査定してもらった時より、今回は査定賃料が増えて(減って)いることがあります。

・だいぶ時間が経って築年数が大幅に落ちた場合
・周辺環境が大きく変わった場合

を除いて、物件のスペックは何も変わっていないのに、査定賃料が変動する。

そこに影響しているのは「時期」と「需要」です。

誰もが聞いたことのある「閑散期」「繁忙期」。
3月募集時と7月募集時では賃料評価が大きく異なります。
このように年中少しずつですが査定賃料に変動が生じます。

そして「街の価値」。
街の人気が変われば、需要も変わるので、査定賃料も上下してきます。

そうしたタイミングを十分に把握した上で、
「いつから(までに)貸したいのか?」
「どれくらいの家賃で貸したいのか?」
のバランスを見極め、一番いい賃料での募集を始めるのです。

3.上手な査定で収益の最大化を

上記してきたような複雑な要素を織り交ぜながら、建物全体での収益を最大化するための賃料査定を行うことが不動産投資ではとても重要です。

そして「なるべく高く」「なるべくいいタイミングで」「成約する賃料」を導き出すんです。
高い査定なんていくらでも出せますし、もしかしたら借り手が付く可能性もあります。
しかし、そこには再現性がない場合がほとんどです。

やはり家賃査定はあくまで現実的である必要があります。
そして、その正確な査定を元に、

・どうすればもう少しだけ高く貸せるのか?
・どうすればもう少し早く借りてもらえるのか?
・どうすれば長く住んでもらえるのか?

といったことを加えて募集賃料を確定していくことで収益の最大化を図ることが出来るのです。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『卓上で いかにいじれど 見出せぬ。 家賃査定は プロの魅せ場だ。』

AI査定、平均査定、長年の勘、現場の声、思い入れ。
そういった全ての要素を取り入れ、そして最終的なリーシングを想定して査定賃料を算出する。

これがプロである我々の仕事の見せどころでもあります。

不動産投資の基本となる「家賃査定」。
一括査定サービスや、複数の業者への聞き込みなどを行って集めた情報は果たして本当に正しいのでしょうか?
出来るだけ高い家賃査定を行って媒介や管理を獲得しようとする不動産会社の常套手段に踊らされてしまっていませんか?

正確でリアルな家賃査定を元に、今後の賃貸経営の戦略を私たちと共に練っていきせんか?

弊社がオーナー様の右腕として精一杯家賃査定から賃貸付け、そして安定の賃貸管理までをサポートします。
是非お気軽にご相談くださいませ。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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