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コロナ不況で飲食店が激甚災害指定だとして一方的に解約?

2020.05.12

賃貸管理


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最近、知り合いの不動産会社社長から相談を受けたお話し。

「うちの管理の店舗(飲食店)が突然、『コロナで客が来ないから今月一杯で解約する。今回の件は激甚災害だから違約金等は一切支払わない。』って一方的に言ってきてるんですけど、これってどうしたらいいんですか?」

外出自粛やテレワークなどで、飲食店は大幅な売上減少に直面しています。
コロナが収束しても、以前のように客足が戻るかはまだまだ不安な点が多い。

・・・であればこれ以上傷口が広がってしまう前に閉店してしまおう。

そう考えてしまう飲食店オーナー様もいらっしゃるかもしれません。

はたして今回のような大規模な影響があった際には、特別な解約手続きは可能なのでしょうか?

目次

  1. 1.そもそも「激甚災害指定」とは?
  2. 2.コロナは激甚災害なのか?
  3. 3.賃貸借契約書の拘束力
  4. 4.コロナで解約するときの交渉方法と交渉内容
  5. 5.できる事をやってみよう
  6. 6.今日の一句

1.そもそも「激甚災害指定」とは?

「激甚災害指定」とは簡単に言うと、

国民経済に著しい影響を及ぼし、被災地域への財政援助や被災者への助成が特に必要となる大きな災害。
(参照:大辞林 第三版 三省堂出版より)

ということです。

2.コロナは激甚災害なのか?

コロナによる被害により、幅広い人や企業に対して特別に助成金や給付金が発表されています。
「激甚災害」のような政府による財政出動はありますし、各種助成や給付の要件も緩和されてはいます。

しかし、今回のコロナは「激甚災害指定」はされていません。
そもそもの災害対策基本法の激甚災害法は、「災害」を対象としているので「感染症」は対象にはしていないというのが現時点での解釈になります。

この「激甚災害指定」は、災害対策基本法にのっとり、内閣府の防災担当が所管しています。
そちらによると、

法律が伊勢湾台風をきかっけにできた経緯を考えれば法律の念頭にあるのは「自然災害」であり「感染症」は当たらない、としています。
そのうえで、新型コロナウイルス対策の特別措置法など、すでに整備されている感染症に関する法体系の中で対応するのが適切だとしています。
また、激甚災害に指定するためには、土木施設や農地などの復旧にかかる費用を基に定める現在の指定基準についても見直す必要があるとしています。

とのことです。

「激甚災害指定」するなら法改正が必要です。
それでも「激甚災害指定」しろというのであれば、超法規的に特別な権限を与えた上で行わなければなりません。
やれという弁護士先生達もいらっしゃるようですが、したらしたで「独裁的に法を無視した!」なんて逆の声も上がるでしょう。
だから今の法の元ではなかなか指定が難しいというのが現状なのかなと思います。

そうは言っても苦しい今は、「特別定額給付金」(国民一人当たり10万円)や、「持続化給付金」、「雇用調整助成金」、「休業協力金」、「小学校等休業助成金」、「住宅確保給付金」など各種の要件が緩和された支援が発表されています。
そういったものを、しっかりと存分に利用していく方が優先ですね。

3.賃貸借契約書の拘束力

まずは現時点でコロナ被害は「激甚災害指定」されていないという事を踏まえて本題に戻りましょう。

『コロナで客が来ないから今月一杯で解約する。今回の件は激甚災害だから違約金等は一切支払わない。』

激甚災害に指定されていないので、この理論自体が今の時点では通用しないことはもう分かっていただけたかと思います。

しかし、今回ご相談いただいた件以外にも、

・勝手に解約の貼り紙をして、お店がもぬけの殻になっていた。
・昨日まで営業していたお店が突然「国や都からの自粛要請に伴い閉店します(国や都に閉店させられた)。」となって解約してきた。

なんていう「急解約」があったことをSNSなどでも見かけました。

一般の事業用賃貸借契約書にはざっくりと書くと以下のような条文があるかと思います。

・対象物件が災害等で使用不可となった場合には、当然に契約が終了し、甲乙互いにその責を負わないものとする。

賃貸借契約では「物件」の賃貸借を目的としているのであり、営業や売り上げの保証契約はありません。
ですので、「集客が減ったから」「集客が見込めないから」などといった理由での契約の消滅は規定されていません。
「自粛要請があったから」「コロナのせいで普通に営業できなくなったから」という理由での『特例での解約』なんてもっての外です。

今回のご相談に関しましては(不動産屋の闇の部分が感じられるのかもしれませんので詳しいことは書けませんが(笑))、相談元の社長に前記してきた内容をきちんと説明し、まずは解約してもらい、その後交渉をというように回答させていただきました。

少し厳しいことを言わせていただければ、事業主たる者、一経営者であり一社長なんですから、取引先(家主)との契約を反故にするような自身の信用を貶めるようなことはやめてほしいなと思いました。

4.コロナで解約するときの交渉方法と交渉内容

前段で少し書かせていただいたものの、今回のコロナの影響は日本だけじゃなく世界的にも多大なものがあります。
影響をあまり受けていないのは一部の業種(逆に伸びているところもありますが)かなと感じます。
飲食店などの来客をメインとする業態はとても苦しいです。

ですので、やはり傷口が大きくなる前に解約を・・・という経営判断をされるのも避けられないケースもあります。

その場合はやはり解約の相談をとても大事にされることをお勧めします。

以前、「家賃下げろ!賃料減額しろ!は妥当なのか?」の記事でも書きましたが、貸主に何らかの妥協や優遇をお願いしたい場合は「頼み方」があります。

自分の商品を「値下げしろ」「もっとよこせ」なんてケチを付けられるのは気分のいいものではありませんよね。
それと同じで、何でもかんでも交渉しようという姿勢はあまり良くない結果を生むと思います。

それを踏まえた上で交渉するならこれ!という点を箇条書きにしてみます。

◆事業用物件のコロナ解約時の交渉内容(一部)
・解約予告期間の短縮交渉
・居ぬきでの引き渡しを行うことによる原状回復費用の減免交渉
・保証金の償却金額交渉
・解約までの間の賃料減額交渉
など。

◆その他交渉内容(一部)
・保険の解約返戻金交渉
・店内造作の業者への買い取り交渉
・リース物品の解約交渉
など。

家主に交渉するのは出来るだけポイントを絞って、その他交渉内容はそれぞれ交渉相手が別なのであれば全部全力でやっていきましょう。

5.できる事をやってみよう

せっかく始めたお店。
お客様の顔を思い出す。
そういった愛着のあるお店であればあるほど、閉店という選択肢は取りにくいかと思います。

それであればこのつらい時期を何とか乗り越えていきましょう!

まずは「コロナは激甚災害なのか?」の項で書いた各種助成金や給付金をフル活用!

国は、「テナントの事業継続の為の家賃補助スキームについて」で、「特別家賃支援給付金」も検討に入っているようですのでそちらにも期待!

そして、テイクアウトやチケット(回数券)販売、自粛中に使える商品の通販、逆に一時的な配送の受注(ウーバーイーツドライバーなど)やオンラインコンテンツの開始、販売商品をレンタルやシェアへの転用、ノウハウを教育する事業の開始、資金の不動産などの安定資産への組み換えなど。

従来通りの売上は出せないかもしれませんが、色々と組み合わせていけば少しずつ補填になっていくかと思います。
また、今回の騒動が収まった時には、新たな売上のコンテンツとして活躍してくれるかもと期待を込めながら・・・☆

6.今日の一句

『今だから やれることある (お)客の為 英知を集めて 笑顔獲得』

本当に苦しいです。
だからこそ乗り越えないといけないんです。
自分で何とかしたい気持ちは誰でもありますが、頼れるものは頼る。
それは決して恥ずかしくないことです。

弊社もスタッフの生活、仕事と、お客様を守るために出来る事をやっていきます。

共に頑張りましょう!

弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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