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コロナ以降の不動産市場は?ハイブリッド賃貸?価格下落?動向を検証する。

2020.05.20

賃貸経営


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昨日の東京都の新型コロナウイルスの感染者数は新たに5名。
埼玉と千葉はなんと0名。

もしかしたらこのままコロナが収束してくれるんじゃないかという期待を抱いてしまいます。
自粛や感染予防に十分に意識した国民の皆様の努力と、熾烈を極めた医療現場で必死に治療や看護に取り組んでくれた医療関係者の方々の頑張りのお陰で医療崩壊をさせることがなかった素晴らしい成果ですね。

他にも、周りから、次々と支援策を打ち出してくれた行政のお陰で助かったという声を多数聞きます。
もうひと踏ん張り、ここで気を抜くことなくもう少しだけ、世界からも称賛されている日本のコロナ対策が、良い結果を迎えられるように共に頑張っていきましょう。

そんなコロナは不動産市場にどういった影響を与えていくのでしょうか?

周りの色んな方々の声や、実際に現場で感じている色んなことをまとめてみたいと思います。
あくまで個人的な感想ですので、参考までにお読みいただければと思います。
最終的な投資、購入等のそれぞれのご判断はお任せいたします。

目次

  1. 1.コロナで影響を受ける不動産市場
  2.  1-1.売り一棟物件が増加?
  3.  1-2.賃貸物件ニーズの変化が起こる?
  4.  1-3.新規テナント物件情報はもう少しあと?
  5.  1-4.金利はこれ以上下がらない?
  6.  1-5.不動産価格が低下する?
  7. 2.今日の一句

1.コロナで影響を受ける不動産市場

コロナのせいで売り上げが低迷、テレワークが普及、接客・自宅での暮らし方が変わり、人々のライフスタイルが大きく変わると思われます。

「そもそも通勤する必要がなかった。」
「大きな事務所を抱える必要がなかった。」
「賃貸の方が支援が手厚い。」
「家に求めるものが変わった。」

などなど、そういった声が聞こえてきませんか?
これによってライフスタイルだけじゃなく、不動産市場にも大きな変化が生まれるでしょう。

1-1.売り一棟物件が増加?

不動産業界で勤める者としてふと思いつくもののトップバッターはこれです。

出入国の制限に伴う外国人観光客の減少、コロナ被害が及ぼす風評被害や自粛の長期化などに伴うホテルの宿泊客の大幅減少に伴う一棟物件の売却が増加すると思います。
一部の「日本の土地や不動産を長期的視点で保有しておく」という所有者の物件は形を変えた新たな投資に回されると思います。

しかし、昨今の民泊やホテル経営に乗せられて購入してしまった投資家さんは、赤字経営の続く不動産を保有し続けることはないでしょう。

ですので売り一棟物件が増えるとは思いますが、実は思ったよりは表に出てこないかもしれません。
そういったネガティヴな動機での売り物件情報は一般の不動産会社に相談するというよりは、返済に困った相談先の金融機関経由での情報流出が主な流れになるかなと思います。

しかし、そもそもが一般の居住用賃貸物件としてみた場合には恐ろしいほどの低利回り物件で購入されているケースが多いので、破たんしてしまった(予定の)所有者の債務整理等に伴うもの以外は、新たな買主にとっては魅力的な金額になる物件も少ないかと思います。

更に言えば、周りの投資家さんの中でも、「質流れ品」のような不動産への期待値が上がっているので、競合が従来よりも多くなっていると思われます。
ポッと出てきたものをほんの数時間で購入判断し、実際に購入できる人だけがいい物件をつかんでいくという従来の流れとは変わらないどころか、更にスピード感と資金調達力が必要になるでしょうね。

つまり、情報は出るが、魅力的な物件が出たり、買えることはあまり期待出来ないということですね。

1-2.賃貸物件ニーズの変化が起こる?

テレワークの普及により、企業がその方が経費を抑えることが出来、業績も維持できるとなればテレワークはさらに浸透していくと思います。
そうすると自宅に求められる「希望条件」に変化が生じてきます。

最近、マンション一棟のインターネット回線が遅いなと感じた方はいませんか?
自宅で仕事をするにもスペースがない方はいませんか?
TV会議の背景が気になったりしませんか?
仕事とプライベートの境がなくなってしまう気がしませんか?
こういった「弊害」が生じている人も多いと思います。

仕事も出来て、くつろぐことが出来る部屋。

つまり、「ハイブリッド賃貸」
これが基本となってくるでしょう。
(この言葉流行っちゃうかも)

ホテル用に作られた物件がこれから一般賃貸市場に流れてきます。
競合の投資用不動産がますます増えてきます。

一般的な分譲投資用の6~7帖のワンルームマンションなどは、ハイブリッド賃貸マンションとしての魅力は少し薄いです。
ゆとりある仕事とプライベートを両立させることが出来ない狭小賃貸などは、ホテル物件の市場投下の影響も強く、需要を減らしていきます。
ファミリー世帯でも「もう一部屋」の需要が出てくるかもしれません。

新築、リノベーション、投資用不動産購入検討の際に、どういった視点を持って取り組んでいくかがとても大事ですね。
今後の不動産投資、不動産活用、リノベーションなどについては是非弊社までご相談ください。

1-3.新規テナント物件情報はもう少しあと?

「コロナのせいで閉店する物件の情報あるでしょ?そういったのこれからたくさん出てるよね?情報ちょうだい!」

確かにコロナにまつわる倒産や閉業は出てくると思われますが、もう少し先になると思います。
また、いい物件に関してはもう少し先の更に先です。

今後の状況を悲観して倒産や閉業してしまう経営者もいますし、実際にはもう辞めようと考えている人もいます。
そういった経営者の方に対して厳しい言葉を投げるつもりはありませんが、もう少しだけ頑張ってくれていればと残念に思います。
苦しい中、私財を散在しながらでも経営を続け、会社と従業員の雇用を守り続けている経営者はたくさんいます。
それが経営者の務めだからです。

数ヶ月の自粛に対して、政府などから出されている支援策はかなり手厚いものがあります。
従業員の給与は「雇用調整助成金」や「小学校等休業助成金」。
中小企業向けの「持続化給付金」。
更に「住宅確保給付金」や「新型コロナウイルス感染症特別貸付」。
そして10万円の「特別定額給付金」に各地域ごとの「休業補償金」や事業スタイルの変化を支援する「支援助成金」など。

こういったものを積極的に活用していけば、この数ヶ月で倒産してしまうような企業はかなり減少すると思います。

大手はレナウンがコロナ倒産だと騒がれましたが、あそこは元々「死に体」でしたし、最近は中国資本にのっとられてお金を吸い上げられている状況だったのでコロナとは関係ありません。
レナウン関係者の方には申し訳ありませんが、倒産が早まっただけだと考えます。

中小企業や個人事業主に関しては、拡充される助成金や支援金をもらいながらなんとか経営を続けていこうとする経営者は多く、倒産などはもう少し先になります。
また、僕は性格が悪いので少し突っ込んで書きますが、元々倒産や閉業する可能性があった企業や経営者にとっては、今回の助成金などは正に「渡りに船」の状態なので、できるだけ助成金をもらった上で倒産や閉業をするつもりでいるところも多いと思います。
これらにより勝手に賃貸中のテナントを解約するようなろくでもない経営者以外の解約はもう少し先になります。

また、大きなテナントを借りたり保有していた法人が、小規模オフィスやテレワーク用のコワーキングスペースやシェアオフィスを賃貸したり買い替えたりといった需要も出てくると思われます。
これはコスト削減を目指す上場企業などの場合も同様です。
小規模テナントから大規模テナントへといった流れは少なくなるでしょう。

つまり、新規テナント情報はもう少し先。それでもいい物件が出回るとすれば大型物件が多いと考えております。

1-4.金利はこれ以上下がらない?

不動産に関する金利についてははっきり言って既に「底値」です。
これは以前から言われています。

この2020年5月に関しては、低下が見込まれていたにもかかわらず維持されました。
これ以上低下させてどうするんだとも個人的には思います。

しかし、これは実需用の住宅ローン金利についてです。

まだ利幅のある投資用不動産ローンはもう少し下がるかもしれません。
0.2%下がるだけでも利回りがその分上がると考えれば大きいですね。

だからといって「待つ」のはナンセンス。
市場が弱含みな今こそ強気で交渉です。

1-5.不動産価格が低下する?

こんなの誰が予測できるかですよね(笑)

居住用と投資用ではもちろん連動する部分もあれど、異なる点もあります。

・市場に出てくる損切り物件の増加
・社会不安による買い控え
・業者の在庫処分による値下げ
・低金利を背景とした好条件物件の営業強化による価格上昇
・賃貸市場の変化に伴う住まいへの価値観の変化
・大型マンションのテレワーク体制の見直しによる需要減
・価格低下を見越した売り急ぎ案件の増加
・雇用形態の変化に伴う賃金減少の可能性
・一戸建ては土地値の影響が大きいので大きな変動はなし

といった影響が考えられます。

総合的に勘案すると・・・
投資用物件は値下がり、一部の好条件優良マンション以外は値下がりする。
大規模マンションにおいては設備の充実具合や、昨今の災害リスクに対する不安もあり下落幅が大きくなる。
そして空室増加、ライフスタイルの変化に伴う賃料にも多少の下落圧力がある。
戸建も賃料と同じくらいの多少の下落
といったところかなと思います。

今後のテレワークの技術力が向上していくことにより、労働力の分散化が促進されれば、賃貸の強いと言われる都心部においても物件の淘汰が始まるものと思われますので、賃貸経営・賃貸管理といったものは空室対策力を最優先に戦力を強化する必要があると思われます。

2.今日の一句

『取り組みは 早けりゃ早い 方がいい 今は良くとも 来年苦しい。』

あくまで弊社は不動産会社であり、賃貸管理を行う不動産管理会社です。

今は需要のある賃貸物件でも、1年後には大きく需要が様変わりしていると思います。
大手メーカーさんで作った金太郎飴のようなシリーズ物件はより苦しくなります。

どうすれば賃貸のお客様が付くのか?
どうすれば勝てる賃貸物件に生まれ変わらせられるのか?
どうすれば出来る限りコストを抑えて戦略的に不動産投資を行っていけるのか?

そういった観点から新たに積極的な取り組みを目指しているオーナー様、是非お気軽にお問い合わせください。
ルームキューブは「ハイブリッド賃貸」を推奨します。

コロナなんてぶっとばせです。

弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブ株式会社を起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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