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ターゲット×セルフDIY×ローコストで竣工時満室の賃貸経営

2023.01.24

空室対策事例


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新築不動産投資を行う際、一棟全室が埋まるまでにどれくらいの時間がかかるだろうと心配されることがあると思います。
金太郎飴のような同じタイプのお部屋を量産しても、そもそもその物件に合うようなエリアの潜在顧客には限りがあるわけですので、いくつか決まった後に、また同じタイプの部屋数が多いほど「竣工時空室」の心配が付きまといます。

広告宣伝費をかけまくってあらゆるエリアから顧客を誘導する!!
・・・なんて原始的な手法を取ってはいけません。

新築物件であろうとそれぞれのお部屋に「個性」を生み出すことで、竣工時満室は達成できます。

それでは今回は、どういった点にポイントを置いて「竣工時満室」を目指して取り組めばいいかを見ていきましょう。

【目次】

  1. 1.竣工時満室の定義について
  2. 2.事例 「下板橋新築賃貸マンションPj」
  3.  2-1.決まりにくい1階のお部屋に特別感を
  4.  2-2.一棟の建物内で「ターゲット」を分ける
  5.  2-3.特別なお部屋は出来るだけ高く貸す
  6. 3.まるで別の物件にすることのメリット
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.竣工時満室の定義について

まず本記事や過去の同様の「竣工時満室」の事例における定義ですが、

・竣工時に全室に賃貸のお申込が入っている状態

を言います。

引き渡し同日に賃料発生をさせる!
みたいなお客様から反発を買いそうなことではなくあくまで「申込」ベースで満室になっているということを言います。

もちろん、キャンセル等で再募集なんてことがあることもありますが、そういったことがほとんどないのも弊社の強みだったりします。

2.事例 「下板橋新築賃貸マンションPj」

今回ご紹介させていただく事例は、「下板橋新築賃貸マンションPj」。

1.18㎡が8室、23㎡が1室、計9戸の一棟新築賃貸マンション
2.全室ワンルームタイプ
3.エレベーターなしの鉄骨造5階建て
4.弊社管理物件

こういった物件になります。

メインの間取りはこんな感じ。

・・・まあ、普通です。

しかし、独立洗面付き、全室角部屋ってところがいい物件です!。

2-1.決まりにくい1階のお部屋に特別感を

まず真っ先に目を付けたのが1階のお部屋。
バルコニーのすぐ先を人が歩くんです。

その道路までの少しのスペースにバイク置場を作る。
しかし、そうすると1階のバルコニーの先に建物にくっついてバイクが駐輪される。
自分のだったら別にいい。
でも他の住人のバイクだったら・・・。

・1階バルコニー先は人通りがある。
・1階バルコニー先に収益アップのためのバイク置場がある。
・バイク置場の需要があるはず!

そこでバイクを持っている人に1階を借りてもらうという戦略!

1階のお部屋とバイク置場を同時に契約された方は、バイク置場の賃料2千円割引!で募集開始!

狙い通りお部屋とセットでバイク置場を契約していただけました♪

2-2.一棟の建物内で「ターゲット」を分ける

左右反転の間取りが東西に全部で8室。
同じタイプのお部屋が多ければ多いほど空室対策は苦戦をします。

そこで、オーナー様のアイデアで東西の居室で少しだけコンセプトを変えていくことに。

朝日の差しこみやすい西側のお部屋は女の子仕様に。
もう一方を男の子仕様に。

・ダウンライト
・アクセントクロス

のデザインを変え、柔らかなフェミニンな印象のお部屋と、キリっとしまったクールな印象のお部屋に分けました。

こちらは過去の記事(2023年賃貸市場の繁忙期到来!空室は今決めろ!)に写真がございますのでご覧ください。

こうすることで印象の異なる2パターンのお部屋が出来ることになります。
お客様には検討の幅を、仲介業者さんには決まるかもしれないチャンスを与えることになり、
お部屋をご紹介いただける機会が増えていきます。

更に!
18㎡という空間の狭さをカバーし、お洒落に使っていただくための、棚やピクチャーレールなどをご提案し、設置してもらいました!

ちなみに、棚や照明器具は施主支給でDIYです♪
ローコストでもやれることはたくさんあります。

個人的に思うんですがピクチャーレールってすごくいい♪
下地の位置だけ確認出来れば自分でDIYも出来ちゃうのでお勧めです。

下地センサーはこんな安いので大丈夫です。
これで下地を拾って取り付ければいいです!

それでも難しいという方や、面倒くさがりなあなたは、
石膏ボードにそのまま取り付けられる丈夫なものもあります!

もったいない壁や、天井に近い空中部分まで有効に活用することで、
限られたお部屋の広さでも十分お洒落に便利に生まれ変わらせることが出来ますよ!

2-3.特別なお部屋は出来るだけ高く貸す

今回の事例の物件の最上階にはワンフロアー独占の住戸がありました。
階段で5階まで登り切ったそのお部屋は、

・日当たりテカテカ
・開放感たっぷり
・隣室なし
・二面バルコニー

といった、タワマンに小さなワンルームが出来ちゃったんじゃないかと見まごうほどの(大袈裟w)お部屋!

近隣分譲賃貸の相場も調べ尽くす。
出した結果が、

エレベーターなしなんて関係ない!
分譲マンション「なんか」よりいい!
唯一無二のお部屋だ!

ということで元々了解いただいていた予定賃料よりも攻めた賃料を設定!
オーナー様には、
「もしこの賃料で竣工まで決まらなければ査定通りに下げてしまえばいいんですから!」

・・・そして一番最初にお申込が入ったのがこのお部屋でした(^-^)

オーナー様にもとても喜んでいただき、管理会社として一気に肩の荷が下りたような気がし、
この勢いで竣工時満室が達成できるという予感がした瞬間でした。

3.まるで別の物件にすることのメリット

見てきた上記の空室対策により全9戸の新築マンションに何が起こったのか?

・9室一棟ではなく、5タイプの物件に分けることで供給を分散させた。
・空間やデザインにアレンジを加えることで魅力を増幅させた。
・オンリーワンを明確に打ち出すことが出来た。

「定番のいいお部屋」を作るのではなく、
様々なお客様の希望に合うように受け皿を広げていけたことが今回の結果に結びついたと思います。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『定番も 奇抜もいらぬ 空室対策 需要生むより 供給を生もう』

不動産との出会いは一期一会です。

「これが正解」という空室対策はありませんし、
「これが正解なお部屋」もありません。

「奇抜なお部屋」で一本釣りならいけますが「奇抜だらけ」はエリア特性が影響します。

需要を喚起しようと「お客様を変える」のはあくまで営業の話です。
オーナーや管理会社サイドとしては「自分の商品を変える」ことが重要です。

そういった様々なケースにおける最適解を求めて試行錯誤をしていくことが管理会社に求められていることなのです。

そして以前の記事にも書きましたが、真剣に空室対策をやっていれば、直のお客様より仲介業者さんで客付けが進みます。
これは過去20年以上、賃貸仲介と賃貸管理の現場にいて感じることですが実に本当のことです。

これからの賃貸経営・不動産投資を弊社と一緒に歩んでいきませんか?
手持ちの賃貸物件の管理は、是非弊社にご相談ください♪

弊社では、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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