リノベーションの考え方と賃貸条件設定方法

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「リノベーション」。

英語で書くと「renovation」。これは名詞なので動詞だと「renovate」。
意味は動詞が「改修する。」なので、名詞だと「改修」。

それは「リフォーム」と同じですよね。
でも英語で「reform」は「改革する」などの意味があるので、工事によって付加価値などを創造するといった面から言えば、「reform」の方がなんとなく良さそうにも感じます。

しかし、リフォームよりはリノベーションと言われるように、日本での使い方はリノベーション優位のようになっていますね。

「うるさい奥様をリノベーション」
「頼りない旦那をリノベーション」

とか、そんな使い方をしてはいけません。

目次

1. １．リノベーションの強み
2. ２．リノベのポイントと想定効果
3. 　２－１．間取り変更でニーズを掘り起こす
4. 　２－２．目玉設備で個性を発揮
5. 　２－３．デザインで成約率ＵＰ
6. ３．今日の一句

１．リノベーションの強み

最近、そこまでブームはないように見えるリノベーションですが、一時期の勢いがなくなって見えるだけで、今でも職人さんたちの確保が出来ないほどの需要があり、多くのリノベーション物件が生まれてきております。

やはりリノベーションの強みが、多くのお客様を惹きつけてやまないのでしょうね。

・室内が新築のように生まれ変わる。
・「リノベ済み」といった文句を使えば興味を惹きつけられる。
・入居後のクレームの可能性が小さくなる。

といった、不動産投資においては非常に魅力的な要素が揃います。

ただやみくもに「リノベ」すればいいという訳ではありません。
リノベ後、二巡目、三巡目を見据えたリノベーションプランが必要になってきます。

今回は皆様のリノベーションに、少しでも参考になればと思い、記事を更新させていただきます。

２．リノベのポイントと想定効果

リノベーションは、何をするかによって効果が異なるってご存知でしたか？
業者に進められるがまま、何でもやればいいってもんでもありませんし、無駄なところに費用を掛けてはいけません。
弊社がおすすめする「戦略的なリノベーション」とは、一体どういったものなのでしょうか？

２－１．間取り変更でニーズを掘り起こす

賃貸需要における顧客ターゲットを大幅に転換させるもの。
それは「間取り」です。
何度も書いていますが、約5千室の間取り図を書いてきた（ブラックな企業でこき使われてきました。）私、榎本は自称「間取りスト」です。

１Ｒのお部屋を１Ｋにすれば、ニーズは体感値で４～５倍になります。
２ＬＤＫでは高いと思われるお部屋を３ＤＫにすれば空室期間が半分程度になります。

そういったように、間取りを変えることで、より多くのニーズを生み出すためにリノベーションを行うんです。
逆ですね。
リノベーションでより多くのニーズを生み出すために、間取り変更をするのです。

※１ＤＫの間取りを大胆に１ＬＤＫに変更した事例。より室内を広くさせる工夫と、明るさと広がりを確保し、「１ＤＫ」では拾えなかった「１ＬＤＫ」のニーズを掘り起こし、リノベーション工事完了２日前に成約した弊社事例。

２－２．目玉設備で個性を発揮

メーカーやディベロッパーなどで建ててしまって、同様の物件が近隣に溢れてしまっている場合。
それを間取り変更しようにも、どう考えてもこの間取りから動かせない。
そんなことってあります。

だからって諦めるのはまだ早い！

「一点豪華主義」って言葉を聞いたことありませんか？

それと似ているのですが、お客様の興味をそそる設備を付けてみると効果的です。

◆普通の業者の提案
「ＴＶモニターホン付けましょう！」
「浴室乾燥機付けましょう！」
「和室を洋室にしましょう！」

◆上級者(笑)の提案
「大型画面で楽しめるようにプロジェクター付けましょう！」
「機能性と可能性を広げるために土間を広げましょう！」
「使い勝手を高めつつ、欄間と小上がり付けちゃいませんか？」

です。

少しこだわりすぎですが、他にないものを付けるリノベーションが一番効果的です。

簡単な例でいうとワンルームに「ミストサウナ」付けるとか。
大型のリビングのお部屋の照明を、スピーカー内蔵のものにするとか。

そのお部屋を「見たい！」と思わせれば勝ちです。
それが個性出しに繋がるのです。

２－３．デザインで成約率ＵＰ

これは「２－２」と少しかぶるのですが、どうせリノベーションをするなら、表層にも凝っていきましょうということです。
表層と言えば、「床材」「壁材」「天井材」がメインになります。

量産のクロスよりも少し高い1000番台のアクセントクロスを使っても、平米単位数百円しか価格は変わりません。
床材は無垢材などを使うと少し値段が上がってしまいますが、フロアタイルなどでも十分におしゃれなものは見つかります。

ここでケチるのはやめておいた方がいいです。
アクセントクロスを貼り分けておくと、原状回復工事の際にコストを抑えられることもあったりします。
きちんとメリットも生み出しつつ、デザイン性を高めることも出来ます。

※汚れにくい梁の部分を色違いにすることで、貼り替えの必要性を低くした弊社事例。これだと壁のクロスを張り替えても、梁と天井の貼り替えは必要ないこともよくある。また、エアコン交換の際などには梁部分だけの貼り替えで済んだりするメリットも。

３．今日の一句

『リノベーション　市場の把握が　肝となる　その後は狙って　突き進め！』

いいデザイン、いい工事、いい素材。

自分で住むお部屋ならそれでいいです。
しかし、不動産投資におけるリノベーションで一番重要なのは「戦略」です。
綺麗な事例写真にたぶらかされてはいけません。

まずはその物件のポテンシャルを知った上で、「勝つためのリノベーション」を行うことが一番の勝利への近道です。

それから「賃貸条件の設定」です。

同様物件の新築と比較して、５年落ちくらい。
これくらいが絶妙なのですが、中には新築物件よりも高く賃貸条件を設定することが出来た事例もあります。
そういったミラクルを起こせることがリノベーションの真の威力ですね。

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