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北浦和の「ベルドゥムール浦和常盤」高く!不動産売却!

2024.06.28

不動産売却


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止まらぬ円安。
今日は1ドル161円台に!

止まらぬ税金や社会保険料の増額。
それでもまだまだ不動産市況はバブルを継続中。
流れ込む外資がその原動力なんでしょうけど、果たして日本はこのままでいいのでしょうか!?

さて、そんなことになるなんて思ってもいなかった3年ほど前。
京浜東北線、北浦和駅の免震マンション「ベルドゥムール浦和常盤」の売却をお手伝い?させていただきました。
当時においては成功したと思われる不動産売却の内容をご案内。

【目次】

  1. 1.ベルドゥムール浦和常盤の売却結果
  2. 2.ベルドゥムール浦和常盤の不動産売却成功の理由
  3.  2-1.高く売るための写真撮影
  4.  2-2.誰よりも詳しい物件知識
  5.  2-3.安心感を持ってもらう
  6. 3.事例から見る「高く売る為の不動産会社選び」
  7. 4.売却専門不動産会社の一句

1.ベルドゥムール浦和常盤の売却結果

本事例の売却結果から行きます。

【売却価格査定】
弊社の提携会社(当時コンサルで入っていました)、T社、N社さんの3社で売り出し開始。
なんと、売主は実は私!

家族が増え、住宅ローン控除の終わるタイミングでの売却を計画しました。
売主が不動産売却のプロですから、査定なんていりません。
念のため、査定は出してみて、担当者さんの感じのいい会社さん、
すぐに売れますと断言したもう一社さんに媒介を依頼。
あと、当時コンサルをしていた駆け出しの不動産会社さんも含めた3社さんで売却開始!

【結果】
売却開始から2ヶ月弱。
駆け出し不動産会社さんにて査定通りの満額契約。
同物件内での当時過去最高成約金額。
その後、約8ヶ月後の引き渡し希望日を以て(笑)無事引き渡し完了しました♪

以上が結果となります。

2.ベルドゥムール浦和常盤の不動産売却成功の理由

どの不動産売却においても重要なことは、より正確な情報をより伝わるように作りこむということです。

弊社で売却を手掛ける不動産については、売主様へのヒアリングをとても大切にしています。
どういったところが気にいっているのか、生活をするとどんな感じか、
管理組合の雰囲気や、総会の様子はどんな感じか、
お子さんがいる方の関係性はどんなようすかなどなど。

今回の「ベルドゥムール浦和常盤」においては、そういったヒアリングが必要なかったため(笑)、
あとはより市況を反映した売却査定を行うというだけで良かったところがスピード感があったなと思います。

2-1.高く売るための写真撮影

これは基本中の基本です。
入居中の物件の販売の場合、家具や家電、更には生活感まで出てしまう室内写真になることがほとんど。
最近ではCGで家具を消しちゃうことも出来ますが、それよりも魅力的に映る写真というのもあるんです。

水回りを掃除し、そこにあるものを移動させ、写真を撮っていく。
中古物件の販売で重要な箇所は、やっぱり水回りです。

その水回りだけの写真を気合い入れて撮影すれば、
70%以上は不動産売却成功と言っても過言ではありません。

ついでに玄関写真も入れてますが(笑)

リビングや寝室に物がたっぷりの場合、無理に撮らない方がいいです。
広さの雰囲気などを写真でつかむのは99%の方にとっては無理です!
そこは結局内見してからということになりますので、それよりもリフォームしたら大きなお金がかかる水回りなどを中心に撮影します。

そして次は共用部も重要!
「マンションを買うなら共用部を買え!」
なんて言葉もあるくらい共用部は重要です。

・どれくらい管理がしっかりとしているか?
・共用部の美観は保たれているか?

これを伝える写真をきれいに撮影していきます。

ゴミやチラシ、放置自転車等がある物件は住み心地が悪いです。
その辺りも自信を持ってしっかりと撮影します。

写真は文字よりも多くの情報を見る手側に伝えます。
屁理屈を文章で書き綴るのではなく、写真で全てを伝えるくらいの気持ちで撮影することが不動産業者の務めです。

2-2.誰よりも詳しい物件知識

次に重要だったこと。
それは物件に関する知識でした。

・近隣競合と比較した物件価格について
・近隣スーパー、飲食店などの商業的情報
・幼稚園、小学校、中学校といった教育施設情報

こういった基本的な知っておくべき情報以外に私たちが持ちえた情報。

・新築時の販売状況
・組合における住人のルールやマナーへの意識(民度)
・管理組合の稼働状況
・管理会社の特性と付き合い方
・免震構造と大規模修繕
・未来を見据えた今までの総会決議事項
・24時間の入居における防音性
・管理人さんの人間性
・駐車場の稼働状況や管理収入
・常に話題に上る議案について
・管理規約の改正内容とその理由について

などなど、約10年の間で理事なども務めた経験から、
「ベルドゥムール浦和常盤」についてはどの他の不動産会社より詳しいという自負がありました。

わざわざ媒介で大手二社に競合してもらったのも、駆け出しの無名の不動産会社がどこまでできるかといういわゆるテスト的な部分もあったことは内緒です(笑)

この詳しい情報を販売図面やネット広告の隙間隙間にまるで「サブリミナル効果」のように混ぜ込んでいくことで、少しだけ広告を際立たせていくのです。
それによりどこの会社よりも早く案内につながるお問い合わせを得ることが出来ました。

2-3.安心感を持ってもらう

ここが苦戦ポイントかなと思ったのでより慎重に取り組みました。
「2-2」で書いたような、なかなか知りうることのできない情報の取り扱い方。
そことのバランスを考えた別のいわゆる基本的な情報の取り扱い方。

大手に勝つために、そして大手の看板がない中で信用を得るにはこれをしっかりとセグメントしていくことが重要でした。

意識したことは情報の二分割。

基本的な物件情報:どこよりも正確に、どこよりも資料を揃えてお客様にお渡しする。
裏情報的な部分:あくまで形にするものはサブリミナル的に。他はご案内で蛇足程度に。

この二極化をすることにより、基本的な仲介業務がしっかり他と同じかそれ以上にできている上で、聞きにくい裏情報も確認してもらえるという状況が生まれます。
この物件、「ベルドゥムール浦和常盤」についてはもうこの会社さんに頼もう!と思ってもらうことが不動産売却の元付業者には必要なことだと考えます。

3.事例から見る「高く売る為の不動産会社選び」

今回の事例に関しては「入居者・売主」である私が集客や広告を手掛けていたというかなり強いメリットがあります。
しかし弊社では、受託させていただくすべての不動産売却においてそのレベルまで近づけるような準備を行います。

何度も言っていますが不動産売却を行う際に重要な要素は、大手であることや、取引事例がたくさんあることではありません。

・売主の売却理由を踏まえて、成功する不動産売却戦略を構築できるか?
・売却不動産に対して、売主と同じ温度感で取り組めるか?
・エンドの心理を理解し、大切な情報を届けることが出来るか?

に大手さんと弊社との間で大きな差があったのだと思います。
(こちらは前回の記事プライムパークス品川シーサイドの不動産売却お手伝いしました。においても同じことを書いています。

不動産売却のお手伝いをするという場面では、この気持ちを決して忘れずに取り組んでいければいいと思います。

目の前の不動産は一つしかありません。
全身全霊をかけて不動産売却に取り組めば必ずいい結果が出ると信じています。

4.売却専門不動産会社の一句

『売主の 想い叶える 不動産売却 唯一無二と 信じて扱え』

高く・早く売れなければ、売主様にとっていい不動産会社にはなれません。

無数に物件が出てくる賃貸の不動産市場。
その市場の中でも「これを決めきる」という思いで管理物件を成約させていけるのはなぜなのか?
そこで培ったノウハウは、売買専門の仲介会社・不動産会社さんには絶対に負けません。

ましてや物件数の少ない売買の不動産市場においては、よりノウハウが活きてきます。

口八丁手八丁で成約を取り付けるのではありません。
適切な情情報を伝え、納得してもらい、そして笑顔でハンコを押していただけるように準備するだけです。

マンション、一戸建て、土地等、お手持ちの不動産売却、
特に「ベルドゥムール浦和常盤」の売却は、是非元所有者(近隣在住ですw)がしっかりとご案内させていただきます。
お気軽に弊社までご相談ください^^

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理・不動産売却のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】
目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。


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