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真面目な不動産管理会社による不動産の賃料査定!

2020.05.28

不動産投資の罠


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新型コロナウイルスに対する緊急事態宣言が全国で解除されました。
第2波は必ず来ると言われておりますので、引き続きどうやって感染防止をしていくかということが重要ですね。
特にこれから暑くなっていく夏。

弊社も入口ドアを開放していますが、暑くなったらそんなことできないでしょう。
高級空気清浄機でもウイルスの無効化には2~3時間はかかると言われていますので「密」な空間になってしまいます。

コロナの対策はこれだけやっておけばほぼ大丈夫と言われていることがあります。

・マスク(うつさない)
・手洗い
・うがい
・粘膜部分を触らない

ということで、弊社では引き続き換気しますよ~。
汗拭くタオルプレゼント検討中です。
マスクも継続します。
ご来店のお客様も必ずマスクを着用してご来店くださいね。

【目次】

  1. 1.真面目な不動産管理会社による賃料査定
  2.  1-1.近隣比較からの賃料査定
  3.  1-2.出口戦略からの賃料査定
  4.  1-3.募集期間からの賃料査定
  5. 2.売主業者(販売業者)の査定は高い?
  6.  2-1.提携賃貸不動産会社の賃料査定
  7.  2-2.売りたい価格からの賃料査定
  8. 3.賃貸管理会社の一句

1.真面目な不動産管理会社による賃料査定

はい。
弊社は、自称「真面目な不動産管理会社」「正直不動産」です。
その前提で書いていきます。

不動産投資を始めようとするときに、とても重要なことは「いくらで貸せるのか?」ということ。

大きな借金を抱えた場合は、その返済額や諸経費よりも賃料収入で利益が出ないと意味がありません。
多額の出費を伴った場合は、想定している収益が出せないと意味がありません。

そんな「賃料査定」は「真面目な不動産管理会社」がやるに越したことはありません。
今回は「賃料(家賃)査定」を深掘りしたいと思います。

1-1.近隣比較からの賃料査定

賃料査定の基本的な方法の一つは、「近隣競合物件との比較」による賃料査定です。

同エリア、同タイプ、そして同じ客層。
こういった競合を調査して、いくらくらいで貸せるのかを査定するのが近隣比較査定です。

真面目な不動産管理会社であればあるほど、専有面積・間取りタイプ・築年数などの基本的なものだけじゃなく、もっと深くまで精査して賃料査定を行っています。

「ビッグデータを活用」で語れないところが不動産の面白く、奥深いところなんですよね。

1-2.出口戦略からの賃料査定

将来的な売却を検討しているオーナー様にとっては、最終的な販売時点での「利回り」が気になっている方が多いです。
もちろん、買う側もその利回りが購入を判断する大きな要素の一つでもあります。

そういったときに用いるのが「出口査定」です。

「〇万円で貸していれば、〇〇〇万円で売却出来るかもしれないからその賃料で賃貸したい。」

という賃料です。

その賃料が近隣競合物件と比べて高い場合は、「初期費用の減額」「広告料」や「入居条件の緩和」で理想に近づけたりします。

1-3.募集期間からの賃料査定

高く貸したい!
でも、なかなか借り手が付かない!

こんなことってよくあります。

それは99%、賃料査定が「高い」か「普通」かの場合です。
この「普通」って気になりませんか?

そうです。
実勢に即した賃料査定を行っていたとしてもなかなか借り手が付かないのはどうしてなんでしょうか?

・不動産会社の客付け力が弱い。
・物件に特別な魅力がない。
・お客様がいない。

その3つが主な原因です。

「募集期間からの賃料査定」ってどういう意味かというと、

〇ヶ月以内に成約させるにはこれくらいの賃料

というのがそれです。

上記の成約しない理由を簡単に補足説明しますと、

・不動産会社の客付け力が弱い。
→不動産会社のやる気がない。
・物件に特別な魅力がない。
→物件自体が「以下同文」程度。
・お客様がいない。
→そのエリアのその客層が既にいない。そして物件は普通なのでわざわざエリアをまたいでまで借りようと思うお客を呼べない。

この3つの理由をカバーするための目標(募集期間)を決めて成約させるための賃料査定を行うことが「募集期間査定」です。

2.売主業者(販売業者)の査定は高い?

この前、新築投資用物件の資料を見ていたら、

【物件1】
売主業者による年間家賃収入(想定):1,261万円
僕の査定(想定):990万円

【物件2】
売主業者による年間家賃収入(想定):1,558万円
僕の査定(想定):1,260万円

なんてのがありました。

これってどう思います?

売主業者もれっきとした不動産会社です。
どうしてこんなことが起こるのでしょうか?

2-1.提携賃貸不動産会社の賃料査定

不動産の購入をしようとした際に、売主業者ではない、大手賃貸仲介会社や管理会社が出したという賃料査定報告書を見せてくれることがあります。
それですらやはり賃料査定が高いことがあります。

売主業者:以降「御代官」
賃貸仲介会社:以降「越後屋」(新潟の方、すみません。悪意はありません。)

とするとこんな感じです。

越後屋「御代官様、またいい物件仕入れられましたね。」
御代官『おお、越後屋、これから買主に見せるところじゃ。』
越後屋「またお願いしますよ。いつものやっておきますので。」
御代官『お主の名前は信用されとるからのう。頼む。』
越後屋「これくらいの賃料で書いておけば大丈夫でしょうかね?うひひ。」
御代官『これならちょうどいい具合によく見えるのう。』
越後屋「それではご成約の暁には、いつもの遊郭へ。」
御代官『それは当然、あとお饅頭も宜しく頼むぞ。』
越後屋「御代官様は金色のお煎餅がいいのではなかったですか?」
御代官『ふふふ、越後屋、お主も悪よのう。』

もう説明はいりませんね(笑)

販売業者と不動産管理会社や仲介会社がグルになっていることもあります。

自然とそういった感じになっているものもあれば、計画的にそうしている場合もあったりします。
要注意ですね。

2-2.売りたい価格からの賃料査定

売主業者はどうしてそんなに利回りのいい物件を売りたいのでしょうか?
それはキャッシュを回すためです。
手っ取り早く利益を確保して、次のプロジェクトに取り掛かる為です。
「確保したい利益」が必ずあります。

その利益を叶えるために、想定賃料を割り出していることもあります。

〇億円で売るなら、年間賃料収入(想定)をこれくらいにしておけばいいんだな。

という何ともいい加減な賃料査定です。

こういった会社が「10年サブリース」などをうたって販売、そして2~3年で計画的に倒産したりすれば大儲けですね。

3.賃貸管理会社の一句

『査定には 種々の思惑 渦巻いて 最後に困るは そう買主だけ』

賃料査定であれば是非弊社にお声掛けください。

過去事例・周辺事例・オーナー様の意図・部屋ごとのポテンシャル・資産価値向上の可能性などの様々な要素から、真摯・真剣・真面目に賃料査定します。

失敗しない不動産投資は、良い物件、そしてよいパートナー(不動産管理会社)選びからです。

弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

不動産売却、不動産購入、住宅ローンのご相談、賃貸管理のご相談など、ご相談お待ちしております♪

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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