BLOG
ー 新着物件情報や最新のお知らせをご紹介します ー

「空室率45%を1年で満室にした空室対策②~勝つための戦略策定~」

2017.10.11

空室対策事例


不動産ランキングに参加しています。
クリックで応援していただけると励みになります。
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
法定相続人は?代襲相続は?法定相続分割合は?遺留分って?
弊社顧問司法書士が、お客様の個別相談に無料でお答えします。
お気軽にお問い合わせください。

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
「貸したらいくら?」「売ったらいくら?」プロの家賃査定、売却査定無料で受付中♪

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

今回は前回記事、「空室率45%を1年で満室にした空室対策①~まずは現状分析~」の続きとなります。
ご興味のある方はそちらから読んでいただけたらと思います。
台東区の管理会社である弊社に賃貸管理が移行してきた三郷にある管理物件が満室になるまでの経緯、第二弾は現状分析からどのような満室戦略を導いたのかを書いてみたいと思います。

◇満室経営に向けた戦略策定

目次

  1. 1. 全室の賃貸査定、賃貸条件練り直し
  2. 2. お客様を呼び込むための「仕掛け」づくり
  3. 3. 地元仲介業者に向けた営業しやすい募集広告作成
  4. 4. まとめ

① 全室の賃貸査定、賃貸条件練り直し

隣に建つ分譲マンション。
築年数は変わらないが、グレードも広さも上のお部屋と比較して、それに勝つための賃貸条件を設定することが必要になることは先の記事でも書きましたが、ただそれより安くするではつまらないのです。
そこで、適正な賃貸条件を設定するため、賃料相場を把握する仮想比較物件を3件想定しました。


1件目:既存空室(以降「既存」

2件目:隣の高級分譲マンション(以降「分譲」

3件目:2部屋で行うリノベーション住戸(以降「リノベ」

お部屋探しのお客様はこの3件を見れば、どこかで借りたくなるような比較しやすい賃貸条件を設定することにしました。


【 賃料と礼金 】 (なんとなく平均値)
既存の場合
賃料7.6万円 礼金なし

分譲の場合
賃料8.2万円 礼金なし

リノベの場合
賃料8.7万円 礼金1ヶ月

上記の条件に、既存は広告料を1ヶ月付けてもらえることになりました。
3件を明らかに比較しやすくなっていませんか?
リノベ物件をここまで厳しい条件にしたのには理由がありますので、次の項で書いてみたいと思います。

② お客様を呼び込むための「仕掛け」づくり

たくさんの空室を抱える本物件では、賃貸条件を下げて借りやすくしただけでは何ら「物珍しさ」がなく、数少ないお部屋探しのお客様に興味を持ってもらうことも出来ない。
(しいて言えば、仲介してくれる不動産業者の担当者さんの接客時の話のネタにもならない。)

そこでオーナー様に頭を下げて了承いただいたのが2部屋の「和モダンリノベーション」。

日当たりや眺望のいい角部屋は、アフタヌーンティーと読書が似合いそうな一般受けのする和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-カフェ-』スタイルのリノベーション。

もう一部屋の窓が少なく、構造の壁や、共用廊下の突き当り壁がお部屋全体を暗く閉ざしてしまうお部屋には、シックで剛毅な、強力な個性を持つ和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-無想-』スタイルのリノベーション。

この2部屋を集客の為の「物珍しさ」を引き出す二本柱として完成させ、抱き合わせでその他のお部屋を見ていただくという戦略。
・・・その為にはこの2部屋が早く決まってしまうと困るので、賃料を高めに、更に近隣ではめずらしい礼金も1ヶ月付けました。

そうして完成した現場を見て感動。
これなら興味をそそるし、仲介担当さんも接客の話のネタになると確信しました。

③ 地元仲介業者に向けた営業しやすい募集広告作成

弊社に管理が移行してくる前の管理会社さんの募集図面や写真を見ました。
図面も見ずらく、情報も散らばっているし、不足も多く、正直、「営業しづらい。」のが仲介現場の本音。

「とりあえずグダグダ言ってないでまずは部屋を見てくれ。話はそれからだ。」

といった感じで、お部屋探しのお客様や、仲介担当者さんにとっては、当たるか外れるかも分からないご案内に無駄な時間を割かれてしまいます。
結果、接客で話題に上ることがなく、お客様も自然と他の物件に興味が移っていってしまい、ご案内となることもなくなってしまいます。

まずはお客様が見やすく、仲介担当者さんが営業しやすい募集図面を作成することに。

・間取り図をきれいに書き直す。
・綺麗な物件写真を撮り直す。
・イメージをとらえやすく、詳細条件も分かる

そういった魅力的で情報がしっかりと揃った図面に仕上げました。

まとめ

空室対策を考えるときは、他のどんな仕事をするときと同じく、「戦略」が必要になります。「とりあえず募集してみないと分からないし、柔軟に変更していこう。」では、あまりに行き当たりばったり過ぎて、プロの仕事とは言えません。

想定外なことが起こることも踏まえた上で、それでもある程度事前の調査や、成功のイメージを描いてからそれを戦略とし、実行に移していくことが大事です。
弊社では「満室経営」に向けた、良質な「空室対策戦略」の策定を手掛けさせていただきます。

次回、「空室率45%を1年で満室にした空室対策③~空室賃貸募集開始と行動~」で、策定した戦略に基づき、どういったアクションをしていったのかを書いてみたいと思います。

弊社では社員の大半が宅地建物取引士の有資格者です。(未取得者も取得に向け勉強中です♪)
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

不動産売却、不動産購入、住宅ローンのご相談、賃貸管理のご相談など、ご相談お待ちしております♪

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
お問い合わせフォーム
TEL:03-5806-3123

「空室対策事例」カテゴリーの記事一覧へ

【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


不動産ランキング
ランキングに参加しています。クリックで応援していただけると励みになります。

◆合わせて読みたい記事

「空室率45%を1年で満室にした空室対策①~まずは現状分析~」

「空室率45%を1年で満室にした空室対策③~空室賃貸募集開始と管理会社の行動~」

LINEで送る
Pocket

その他の記事

最新NEWS一覧

その他の記事一覧

2022/01/10

賃貸・売買物件情報

アンベリール~赤羽の新築賃貸マンション~仲介……

2022/01/08

空室対策事例

賃貸の空室対策にその間取りだと空室期間が3倍……

2021/12/18

賃貸・売買物件情報

ルトゥール小岩北~IoT家電設備が揃った新築……

2021/12/18

管理人の独り言

不動産市場に異変あり?賃貸市場の下落と売買ト……

2021/11/08

空室対策事例

ワンルーム過当競争時代到来!空室対策と闘い報……

2021/10/03

賃貸・売買物件情報

【賃貸】敷金礼金なしなのに初期費用が高い理由……

2021/09/12

リノベーション

【空室対策の和モダンリノベーション】事例紹介……

2021/08/30

賃貸・売買物件情報

グラウ自由が丘~新築デザイナーズ賃貸マンショ……

2021/08/29

リノベーション

変わる賃貸需要から考える「間取リノベーション……

2021/08/24

賃貸・売買物件情報

ist浅草(イスト浅草)~浅草・蔵前の新築賃……

2021/07/16

リノベーション

【空室対策の和モダンリノベーション】事例紹介……

2021/07/13

賃貸経営

コロナで衰退する都心ワンルーム賃貸の特徴5選