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竣工時に全室申込済み!亀戸の新築RC賃貸マンションの軌跡

2023.11.02

賃貸経営


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こんにちは!
榎本です。

ルームキューブが得意とする賃貸管理、空室対策の中でも、私が特に結果を重視して取り組んでいること。
それは、新築賃貸マンション・新築賃貸アパートの「竣工時満室」を目指すということです!

今回は亀戸駅の新築賃貸マンションの新規募集事例について。
今回は明日の竣工(入居開始)を控えて全室が申込済みとなった理由についてメインに書かせていただきます。
また、新築一棟不動産投資を行う際に気を付けた方がいいことも少し書いてあります。

弊社が管理会社として培ってきた経験を十分に活かした結果ですので超重要機密なことは書けませんが、ぜひ読んでみてください。

それでは、そんな結論が早見できる目次から(笑)
【目次】

  1. 1.別の同エリア新築マンションの募集をした「経験」を活かす
  2. 2.今回の事例においての新築コンサルティング内容
  3.  2-1.時代に合った間取りへ変更
  4.  2-2.ネックを解消する賃貸条件設定
  5.  2-3.建築工事や建築会社の特性を読んだ竣工時期設定?
  6. 3.不動産投資の収益最大化へのあくなき追求
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.別の同エリア新築マンションの募集をした「経験」を活かす

まず知っていただきたい今回の物件スペックについて書かせていただきます。

所在地:江東区大島(以下省略)
最寄り駅:都営新宿線「西大島駅」(亀戸駅も徒歩圏内)
世帯数:全12戸
間取り:1R×2戸、1DK×10戸
専有面積:平均30平米ほど
構造:鉄筋コンクリート造4F建て(EVなし)
成約平均賃料:118,000円

実はこちらの物件を募集させていただく前に、亀戸駅の新築賃貸マンションの新築プロジェクトの募集と管理について手掛けさせていただいておりました。

・事前に行った調査結果
・実際に募集をして分かった賃貸需要・動向

これらが今回の成功に一躍買ったことは間違いありません。

しかし、物件というものはそれぞれが持つ特色は同じということは絶対にないので、その物件にあったコンサルティングや募集方法・条件設定があります。
今回のように同エリア物件の直近事例に「本気で取り組んだ結果」があったことはもちろん、その他の募集や管理に対しても真剣に取り組んでいればいるほど、よりそれぞれの物件の成功に近づくご提案が出来るようになります。

要は、ただ近隣事例を取り扱ったというだけではなく、不動産管理会社として「いかに真剣に取り組んでいるか?」が非常に重要だったりします。

むやみやたらに広告料を出すのが空室対策じゃないんです。
図面資料を持って、近隣不動産業者を回りまくるのが空室対策じゃないんです。

ポイントを抑えた戦略的なコンサルティングがまずは一番重要なんです。

2.今回の事例においての新築コンサルティング内容

すべての事例において重要なことは、近隣比較・競合分析だけじゃなく、その物件自体の価値の発見からブランディングまでを考えたものを、よりシンプルな「空室対策」で表現すること。
物件ごとの特徴を完璧に把握し、そしてそこに賃貸の需要を掛け合わせて導き出す「答え」を明快な根拠と共にご提案すること。

それを行うことが不動産コンサルティングの重要な使命です!
(私、不動産コンサルティングマスターでございますw)

・・・といいつつ、↑この説明自体が明快じゃない(笑)

結局何が言いたいかというと、

脳内でいろいろと面倒くさいことを考えてはいるんですが、表に見えるものはよりシンプルにして結果を出したい!

ということです(笑)

2-1.時代に合った間取りへ変更

まず第一に取り組んだこと。
それは新築プラン資料を取り寄せて、間取りを総合的に検討しました。

当初に建築会社と仲介業者さんが作成していた建築図面を確認した際の第一印象。

「没個性な上に、賃貸では流行らない間取りだな。」

でした。

・リビングを狭くする収納
・無理やり設けた1DKの間取り
・違和感のある水回り位置

これらを最近の需要に合わせて変更のご提案をさせていただきました。
しかし、あーだこーだと意味不明の理由を付けて断ってくる設計会社さん・・・。
それでも「そんなわけはない!」としつこく説得する私。

結果的に100%ではないものの落ち着いたプラン。
しかしここで設計会社のミスが出てきて多少のアレンジが入ることに(笑)

ここぞとばかりに気になっていた水回りの位置の変更を打診!通過!
結果、80%くらいの結果に落ち着きました。
しかし、これで賃貸市場で戦える土台作りができました。

2-2.ネックを解消する賃貸条件設定

オーナー様が掲げるトータル家賃収入額を割り込むことはそうそう許されることがないのが我々不動産管理会社のサダメ(運命)。

しかし、この物件のいくつかのお部屋には決定的な物件のデメリットが2つあったんです。

その2つは何かというと、

・半地下
・日当たりなし

この2つに該当するお部屋の賃料を下げることも考えられます。
その結果、値下げ分のしわ寄せが別のお部屋に分散していきます。
そうすると全体的に決まらないお部屋になっていってしまう可能性もあります。

となるとそれ以外の方法で何とか家賃を維持しつつ、需要を生まないといけないことになります。
そこでとった方法が「事務所・店舗可」という条件。
もちろん共同住宅なので細かな制限は設けました。
その上で、「ここでなら○○のお店、やる人いるかも!」の予想通りお問い合わせがちらほら、結果、ある程度の賃料を維持(てか少し高め?)した上で、借りてくれるお客様が見つかりました♪

また、他のお部屋の賃料を上げずに抑えられたことにより、そちらも順調にお申し込みが入っていきました。

2-3.建築工事や建築会社の特性を読んだ竣工時期設定?

こちらに関しては、空室対策に直結した効果としては、

・ほんの少しの時期的な強み獲得
・賃貸経営のリスク回避

といった点で賃貸経営での支出を抑え、収益を守るという意味がある対策をご紹介します。

それは私が、オーナー様の仲介に入っていた不動産会社の担当者、建築会社、施工会社の打ち合わせに参加させていただいたときの話。
プランや使用部材、詳細設備や工期などについて話し合っている様子を見て、直感しました。

打ち合わせ終了後、オーナー様に私が伝えたこと。

「いついつまでには工事がすべて終わって、その2週間後の○月×日から入居可能で募集OKと言われていますが、余裕見て○月×日の更に1ヶ月後からの入居可能で募集したいんですけどいいですか?」

これにはオーナー様がびっくりしていました。

『いや~大丈夫でしょ!』
『そもそも2週間の余裕見てるんだし、更に1ヶ月も余裕見るって多すぎない?』

「じゃあ、一応、更に20日だけ余裕見て、早まりそうなら巻く(早める)のでいかがでしょうか?
その代わり先方には内緒にしておいて、絶対に当初の期日通り仕上げてもらうようにお願いしておいてください。」

こうして先方業者が言う「竣工日」から2週間と20日後の入居開始日を設定して募集を開始しました。

これには打ち合わせで私自身が抱いた違和感というか不安と、先ほど書いた2つの理由が関係しています。
(何を見て、聞いて、不安に思ったのかは個人的にお問い合わせください。)

・ほんの少しの時期的な強み獲得
→引き渡しが遅れた方が賃貸市場が動きやすい時期だったのと、オーナー様の最終決済が延びるので借り入れをずらせる(返済開始を遅らせる)ため。

・賃貸経営のリスク回避
→入居開始に間に合わないことがあると、契約キャンセルや引っ越し代、損害賠償の請求、ホテルの手配などで金銭的デメリットを被ることがあるため。

それでは果たして工事は間に合ったのか?
・・・全然間に合いませんでした。
建物の竣工・引き渡しも賃貸の入居開始の前日夜中まで(結局2週間と1ヶ月間と2日w)ずれ込み、更には外構工事・共用部の工事に至っては終了していないといった状況となってしまいました。
(笑い事じゃありません!)

弊社管理部スタッフが借りてくれる入居者の方に頭を下げ、また建築会社さんにも何とか対象住戸だけは鍵の引き渡しに間に合うように仕上げてもらいました。

3.不動産投資の収益最大化へのあくなき追求

これは以前にも書いた不動産管理会社に絶対必要なこと!

管理会社はオーナー様の意向を踏まえた上で、最適解を見つけ出す努力を惜しんではいけません。

今回の事例は、ただ空室を埋めましたというお話ではありません。
管理会社としてのアイデアで賃料下落を抑え、また、リスクを予見し、回避することで無駄なコストを発生させないという方策をとる。

結果、すべてがオーナー様と入居者様のためになる。

こういったことに真剣に取り組むことがどういった案件でも結果につながり、更にはオーナー様の理解を深め、信頼につながっていくと私は考えております。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『オーナーが 空室嫌う その理由を 理解し動く 会社でありたい。』

新築の物件がなかなか決まらないのは、その物件にもオーナー様にとっても幸先のいいものではありません。
竣工後2ヶ月を過ぎると異常事態だと考えて動き出すオーナー様や管理会社もいます。

しかしそれでは遅いです。
それどころか、そもそものスタートが間違っているんじゃないかと疑いましょう。

中古物件の場合は、競争力を付けるリフォームやプチリノベ、条件設定。
しかし、新築の場合は10年先を見据えたプラン設定、収支計画、物件ブランディングが非常に重要です。
特に長期的なプランを見据えて計画できる(しないといけない)のは新築の時が重要なので、管理だけじゃなく仲介も知るプロの不動産管理会社のアドバイスは大きな存在意義があると思います。

現在も2棟だけですが新築の打ち合わせに参加させていただいておりますが、オーナー様よりも真剣に取り組むくらい意識して参加しております。
とはいえ、2棟だけですのであと3棟くらいは同時進行できますっ(笑)!
もちろん管理させていただく予定の物件ですので、打ち合わせに関してのコンサル費用などはいただいておらず無料です!

いい物件、いいオーナー様、その元には多くのお客様が集まってきてくれると信じています。

これから新築不動産投資を検討されているオーナー様、既存の中古一棟賃貸マンションやアパートをお持ちのオーナー様。
まずはお気軽にご相談いただければ幸いです☆

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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