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賃貸物件の空室を埋める為の方法5選!~管理会社編~前編

2018.08.23

空室対策


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最近、金融機関による不動産投資に対する融資の締め付けがすごいですね。
それらはかぼちゃの馬車が発端なわけではありません。

怪しい不動産投資セミナーが売り出すぼったくり投資物件、
買い手を決めてから中間省略で売買契約を締結する三為物件、
糞コンサル会社に、一法人、一物件で融資を引くグレー商法を勧められた物件。

こういった良くない流れに終止符を打つタイミングが来たというだけです。

しかし、既に仕込んだこれらの物件、益々賃貸市場が飽和していく中、
どうやって満室経営を目指していくのでしょうか?

今回は管理会社が行うべき空室対策にスポットを当て、
これらの賃貸物件の空室を埋める為の方法5選をご紹介します!

物件オーナー様は、ご自身が賃貸管理を依頼している管理会社が、
5つのことを出来ているか確認しながら読んでいただければと思います。

目次

  1. 1.目を引く物件の広告を展開する!
  2. 2.募集図面ではなく、「物件パンフレット」にする!
  3. 3.媒体への掲載件数を指標にするな!
  4. 4.後編へつづく

1.目を引く物件の広告を展開する!

賃貸募集を行う際に必要な最低限度なことはやりましょう。
しかし、これはあくまで基本事項なので確認程度にまとめます。

・綺麗な写真を出来るだけ多く撮影してくる。
・綺麗な間取り図を作成する。
・お部屋のキャッチコピーを考える。
・情報の登録の際、出来るだけイメージが伝わるように書いていく。

といったごくごく最低のことをしっかりやった上で、

「例えばこの物件は室内写真をメイン画像にした方が見栄えがいいな。」

と思えば、通常は外観写真をメイン画像にしている物件でも、
室内写真をメインに持って来るのも作戦です。

特段取り柄のない物件の場合(そんな物件まずないですが(笑))、
物件のキャッチコピーや備考欄で遊びの要素を入れてみるのもいいです。

とにかく見てもらわないとダメですから、
どうやれば見てもらえるかを考えていくといいでしょう。

2.募集図面ではなく、「物件パンフレット」にする!

お部屋をお客様にご紹介する際、見てもらうのが「マイソク資料」と言われる募集図面。
各社、それぞれ独自の雛形で作成しているものがあります。

今まで4千室以上の募集図面を作ってきた私が、
いい募集図面、悪い募集図面の例を挙げてみたいと思います。

【悪い募集図面】
・お部屋の情報を羅列しているだけ。
・手書き、汚い、かっこ悪い間取り図
・手書き、見えない、適当な地図
・システムで吐き出しただけの手抜き図面

【いい募集図面】
・お部屋のポイントが良く分かる図面
・お部屋のイメージが良く伝わる図面
・お部屋のキャラが良く立っている図面
・お部屋のセールスポイントが書かれている図面

簡単に言うと、

よく見ても全く分からない「募集図面」ではなく、
魅力たっぷりな「パンフレット」を作っていきましょう。

3.媒体への掲載件数を指標にするな!

管理会社に客付けを依頼している賃貸物件の情報が、
あっちやこっちの媒体に掲載されていることはとても重要です。
エンドにアプローチするチャンネルは多いに越したことはありません。

しかし、一つの媒体に何件もそのお部屋が掲載されていることはいいと思いますか?

僕が大家だったら出来るだけ減らすように管理会社に依頼します。
恥ずかしいし、価値が下がるからです。
お部屋の魅力を一番よく伝えてくれている広告を出してくれる業者だけを残し、
他は掲載を取りやめてもらうように頼むと思います。

掲載媒体数なら分かりますが、掲載件数なんていくら稼いだって無意味です。

仲介業者がお客様に物件を紹介する際、
自社で登録しているデータベースから物件を検索しているのではありません。

レインズやAT HOMEといった業者間検索機能を利用して、
そのお客様に合った最新の物件情報を、
リアルタイムに検索してご紹介しているのです。

つまり、「ス○モ」や「ホ○ムズ」といった媒体でエンド向けに公開されている情報なんて、
ほぼほぼただの「事例」情報に近かったりします。
これを信じて問い合わせるのがエンドユーザー。
実際にはないのを知っててレインズで別の物件を紹介するのが仲介業者。

既に募集終了している物件でも問い合わせ件数を稼ぎたい仲介業者と、
反響数を結果として提供したいポータルサイトがいる限り、
この構図はなかなか変わりません。

そうなれば大家として考えるべきことはただ一つ。

「いい広告だけがしっかりと掲載されていればいい。」

本当これに尽きます。
その広告を管理会社が出しているか、広告上手な仲介業者が出しているか、
それだけを注視していればもう十分です。

逆に下手な広告で、お部屋のイメージもダウンしてしまうこともありますよ。

4.後編へつづく

文字数も2千文字を超えましたので、
後編を近日中に公開したいと思います。

後編は、やはり最後にお部屋を決めるのは「人」だというテーマです^^
お楽しみに♪

☆2018/8/26追記
後編はこちらです↓
賃貸物件の空室を埋める為の方法5選!~管理会社編~後編


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