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賃貸物件の空室を埋める為の方法5選!~管理会社編~後編

2018.08.26

空室対策


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前回の記事で本ブログ内容の前編を公開させていただきました!
そちらの記事がこちら↓
賃貸物件の空室を埋める為の方法5選!~管理会社編~前編

そして今回は管理会社が行うべき空室対策にスポットを当てて、
管理物件の空室を埋めていく方法を書かせていただいております。
是非、前編から読んでいただければと思います。

前回は「ソフト面」「テクニカル面」がメインでしたが、
今回は一番難しい「マンパワー」の話がメインになります。

是非読んでみてくださいね。

目次

  1. 1.仲介業者を操れ!
  2. 2.誰も当てにするな!自分で決めろ!
  3. 3.まとめ
  4. 4.「番外編」のご案内

1.仲介業者を操れ!

賃貸物件の空室を埋める為に最前線で戦ってくれる人、
それはお部屋探しのお客様に物件をご紹介している「仲介営業担当」です。

この仲介営業担当や仲介業者さん(以下「仲介さん」)に嫌われてしまうと、
賃貸物件の客付けをしてくれなくなります。

その為に必要なことは以下の心構え。

①ご案内やお申込に感謝すること。
②面倒くさいことを言わないこと。
③出来るだけ力になってあげること。

貸主サイドだからって、仲介さんに対して「紹介させてやっている。」って態度だと、
『ふざけんな、じゃあ付けねーよ。』ってなってしまいます。

そしてこの仲介業者さんを「動かす」方法は、
元スーパー営業マン兼、スーパー店長を自負する私から決定的なことを言わせてもらいます。

売上をとことん重視している営業さんは、
売上の小さい物件の紹介を進んでやってはくれません。
結果、売上が立たない物件紹介はしません。

店内の業務を効率化し利益を追求する店長さんは、
売上の小さい案件に出来る営業マンを当てません。
結果、ご案内に行くのは比較的出来の悪い子ですので決まりません。

言葉が悪いですが、儲からないくせにご案内がギャンブルな物件、
そして更にオーナーがうるさかったり管理会社が面倒臭いとなれば、
仲介さんは出来るだけご紹介、ご案内してくれなくなっていきます。

労力に見合う結果をしっかりと出してもらえるように、
広告宣伝費はもちろん、無駄な案内を減らしてもらうための努力をすることです。

その為には可能な限り、オーナーや管理会社の利益を再分配する賃貸条件を設定し、
前の記事でも書いたように募集図面や写真の内容を徹底して、
「案内=申込の確認内見」のレベルまで持って行くことが重要です。

2.誰も当てにするな!自分で決めろ!

管理会社の空室対策で今一番重要だと僕が考えていること。
それはここです。

つまり、仲介さんに頼らずとも、自社で客付けが出来るかということ。
今回の方法5選のうち、1~4までをやって、仲介さんに丸投げしておけば、
いつの間にか全て満室になるような物件なら問題ありません。
オーナー様、ご安心ください^^

「空室対策」という言葉を意識するようになるのは、
そのお部屋の人気がなかったり、場所が悪かったり、
ローカルすぎて空室期間が長いのが一般的だったりする場合です。

そういう「不人気物件」や「低需要物件」を満室にするには、
その物件を管理している管理会社が本気で成約に向けて動かないといけないですし、
会社の中でも能力のある人材をそちらに配置しないといけません。

自社にやっと入った反響やお問い合わせ。

一番営業力のある人間が対応する。

綿密なヒアリングの元、確度を上げ、ご案内へ繋げる

もちろんここでも一番営業力のある人間が対応する。

無事満室達成!

となります。

この「一番営業力のある人間」は「不人気物件」や「低需要物件」だと、
売上が低いので一般の仲介さんだと案内に行ってくれないことは先ほど書きました。

でもそれだから空室が埋まらないんです。
だから「一番営業力のある人間」が行かないといけないんです。
それなら管理会社の責任で「一番営業力のある人間」が案内に行けばいいのです。

それだけで今まで仲介さんや、自社の出来の悪い子によって、
20本のご案内があって決まっていないお部屋が、
「一番営業力のある人間」によるたった1本のご案内だけで成約していきます。

この「一番営業力のある人間」を動かしてくれる管理会社。
それがオーナー様の空室に本気で向き合っている管理会社だと思っています。

「一番営業力のある人間」が新規家主開拓をしている不動産管理会社があります。
これは本末転倒ですね。
逆です、逆。

「一番営業力のある人間」が空室をビシバシ決めて、
家主開拓担当の二番手以降がその結果を示すだけで大丈夫なんです。

3.まとめ

二回に分けてやってきた今回のテーマ。
いかがでしたでしょうか?

あなたの賃貸物件を任せている管理会社の客付け力、空室対策力を図る参考にしていただければと思います。

「全然空室に困っていないから大丈夫。」

と、タカをくくっているオーナー様、
築年数が落ちてくるとまずいですよ。
周りに競合が出来てくるとまずいですよ。
空室対策は「いい時期から取り組む」ことが一番重要です。

お早目に管理会社の見直し含め、中長期の戦略を練り直してみませんか?

4.「番外編」のご案内

せっかくなので、「やってはいけない空室対策」を後日まとめます。
管理会社としてではなく、オーナー様がやらない方がいい空室対策を、不動産仲介目線で書いてみたいなあと思います。
お楽しみに♪


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