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新築不動産投資を管理会社と仲介業者目線で語る。

2018.06.18

不動産投資の罠


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数百万円で始める不動産投資は区分マンションや、地方の老朽戸建投資。
数千万円で始める不動産投資は、中古アパートや、中古小規模ビルや中古一棟マンション投資。
それに対して億単位の不動産投資といえば、「新築一棟RCマンション投資」や「新築一棟アパート投資」がすぐに頭に思い浮かびます。

今回はその「新築一棟RCマンション投資」や「新築一棟アパート投資」に関する感じ方を、「管理会社目線」と「賃貸仲介業者目線」で書いてみたいと思います。

目次

  1. 1.新築一棟賃貸物件への不動産管理会社の感じ方
  2. 2.新築一棟賃貸物件への賃貸仲介業者の感じ方
  3. 3.新築一棟投資に何が重要?最近の新築物件の動向にも注意
  4. 4.まとめ

1.新築一棟賃貸物件への不動産管理会社の感じ方

新築物件の相談が入った際、それぞれの管理会社の業務内容によってもその反応が異なります。
文章構成は、
①悪意
②善意
の順番に書いていきますので特に同業の方は感情的にならずに読んでください(笑)

◆新築相談から入っている管理会社
「しめしめ。管理以外にも収益が上げられるぞ。」

→土地などを売却希望のオーナー様や、所有されている土地に新築物件を検討している地主様がいたりする場合は、管理料以外にここで一回大きく手数料を稼げるなと考えたり、建築会社等を紹介して手数料をキックバックしてもらえるかもと考えていたりします。
こういう会社は大手の金融機関や農協などと結託している管理会社さんに多いですね。

もちろん、純粋にその不動産投資が上手くいくかと心配してくれている会社さんもあります。

「自社で管理をして果たして満室に出来るプランや提案が出来るだろうか?」
「数年先まで安定した収益を出せるだろうか?」
「竣工時までに7割以上が申込となるだろうか?」
「無理なプラン(投資)を押し付けてはいないだろうか?」
「オーナー様の不動産投資をやりたいという意欲だけを優先して下手な物件を紹介していないだろうか?」

こういった視点がとても重要です。
不動産投資をしたいというオーナー様の意思をいいことに、結果、販売業者や仲介業者、または管理会社(だけ)が儲かるようなことでは元も子もありません。

◆媒介や管理をもらう管理会社
「よし、利益確定。〇〇室で1室あたり◇万円の手数料だから□□万円か。そう簡単に管理も切れないだろうからやることやって仲介にでも投げておこう。」

→中堅以上の管理会社さんに多いこれ。
数ある管理物件の中のただの1件です。
ごくごく普通の業務をこなしているだけだったりします。

自社のスタッフで成約させることが出来ないから他力本願になります。
すると結果、広告料ありきの空室対策となり、オーナーの支出が増えます。

そもそも「仲介売上>管理売上」と思っている不動産管理会社はオーナー様のパートナーとしては不適格かもしれませんね。

媒介や管理をもらうタイミングにおいても、的確な査定を行い、戦略的に賃貸経営をサポートしていくための検討や提案をしてくれる管理会社がオーナー様にとっても頼りがいがあるんじゃないかなと思います。

2.新築一棟賃貸物件への賃貸仲介業者の感じ方

自分達が仲介店舗を構えて、営業の重点地域としているエリアに新築物件が出来た時や、広告料付きの新築物件が完成予定の場合、エリアの賃貸仲介業者だけではなく、ネット系賃貸仲介業者(エンド向けSEO対策が得意な不動産会社というよりはIT企業のような仲介業者)は大喜びです!

顧客を抱えていたり、集客が容易なその地域に食い扶持がやってきたんです!
広告料をはずんでいる物件が現れたのでネット系業者得意の「仲介手数料無料」でまた仲介業者の利益をかすめ取れるのです!

新築物件はやはり集客力があります。
それを一番喜んでいるのはそれを作った会社、売った会社、そしてその賃貸付けを出来る会社なのです。

ですので、賃貸仲介業者にとっては、「広告の手間がかかること」以外には何もデメリットはなく、新築物件の完成は喜ばしいことなのです。

問題なのは建物が古くなってきたとき。
果たしてそこまで仲介業者が動いてくれるのか?ということです。

3.新築一棟投資に何が重要?最近の新築物件の動向にも注意

以上をまとめていくと何か感じることはありませんか?

色んな会社にマージンを吸われているならどこに相談すればいい?
新築を建てるのに大金を使ったのに、満室にするのに更に支出?
結局、建設会社・販売会社・賃貸業者の懐を肥やすだけの不動産投資?やらない方がいい?

そういうことも一理あると思いますが、一番感じていただきたいことがあります。

「不動産投資は適切なパートナー企業との協力体制の構築が一番重要」

ということです。

仲介業者は頑張って客付けしてくれるだけですから不動産投資を始めるにあたっては何も関与しません。
彼らを精いっぱい応援して頂ければと思います。

不動産投資に重要なのは管理会社です。

不動産管理会社は、その不動産投資が果たして本当にオーナー様の為になるのかを判断出来ないといけません。
不動産管理会社は、その不動産投資を成功させるにはどうしていけばいいのかを考えないといけません。
不動産管理会社は、その不動産投資の未来を予測し、それぞれの時期に適切に動いていかないといけません。

昨今、RCの新築マンションを建てられるような用地が減っています。
駅から徒歩10分以上にやっと出てくるくらいですがそれですら売れていきました。

それなら自分達にも仕入れられると、この頃から新築販売業者が続々誕生し、怪しいセミナーを展開しながらリーシングに弱い土地にある物件を次々と売っていきます。

更に、立地のいい、地型のいい土地は確保出来ないので、小さめの土地に鉄骨新築を建てて建築費を抑え、表面上の利回りを確保してきました。
それでも鉄骨新築用地ですら少しずつ大手ばかりが抑えていくようになりました。

益々不動産投資熱が高まったからです。

そこで今度は老朽アパートや元々は戸建用地のような場所に目を付け新築アパート投資を提案し始めます。
そもそも賃貸需要が少ない「木賃」と言われる木造賃貸アパートがあちこちに手頃な価格で誕生しています。
それを買う新人投資家さん。
1~2年はそれでも生きていけるかもです。
しかし、「木賃」は増殖力が半端ないです。
建築の規制も緩く、土地も安ければ、建築費も安いからどんどん増えていきます。

来年にはあなたの新築だったはずの「木賃」の横に、2019年築の「木賃」が誕生します。2020年も同じ流れです。

その時に初めて「騙された」と気付くことになると思います。

だからそうなる前に誰に相談すればいいのでしょうか?
失敗の不動産投資に手を付ける前も、手を付けてからも、信頼できる不動産管理会社に相談するようにしてください。

4.まとめ

不動産投資をするなら競争力のある新築投資。
その呪縛をまずは解き放ちましょう。

その物件が不動産投資に向いているのか?
そういったことをきちんと相談し、判断してもらえる管理会社をパートナーを組んでください。
失敗してしまったと感じられている方は、早急にパートナーの選び直しをしてください。

きっと問題を解決に導いてくれる不動産管理会社入ると思いますし、弊社もそう思っていただけるような不動産管理会社でありたいなと考えています。


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