ぼったくり？非効率な工事を要求する工務店を暴く！
2023.05.23
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「うちはリフォーム会社じゃなくて工務店だから、中途半端な工事じゃなく責任を持ってやっている。」
とても素晴らしい、頼りがいのあるお言葉です。
確かに、工務店さんの方がリフォーム会社さんより建物や設備関する知識が豊富で信頼できる印象があります。
しかし、賃貸物件を維持するにも結構な費用が掛かるな～。
・・・って常日頃感じられている方はいませんか？
それ、もしかするとぼったくられているかもしれません。
今回は本当にあった怖い原状回復ぼったくり業者のお話です。。。
【目次】
- １．ぼったくり工事とは？
- ２．一見、真面目な工務店が自社で建てた物件に勧めたぼったくり工事
- ２－１．オーナーの許可なくフローリングを剥がす
- ２－２．不要な便座着脱・・・
- ２－３．一部損のフローリングを無価値なこだわりのフローリングへ・・・
- ２－４．ぼったくり見積もりとその結末
- ３．不動産コンサルの紹介だからと言って妄信は注意
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．ぼったくり工事とは？
「ぼったくり居酒屋」「ぼったくりスナック」「ぼったくりキャバクラ」など、飲食業界でよく聞かれる「ぼったくり」の言葉。
しかし、それは不動産業界やリフォーム業界でも横行しております。
今回のテーマとなる「ぼったくり工事」の定義は以下の通りとします。
①やらなくてもいい工事
本来必要のない工事を無理やり勧めることですね。
・問題のない床下基礎部分に更に多くの支柱を設ける工事。
・防水５度塗り工事
など戸建てに多い工事になりますが、賃貸物件でも「それやる必要ある？」的な無駄な工事が散見されます。
空室対策につながる訳でもなく、賃料ももちろん上がるでもない意味のないリフォーム工事です。
・老朽化したミキシングバルブの水栓をまたミキシングバルブに交換した。
・塗装で済むところを張り替えた。
などなど、「なんでこんな工事追加してんの？」っていうのがそうですね。
②価格が高すぎる工事
工事は色んな業者さんが見積もりに参加する場合、当然金額に開きが出ます。
100という数字を基準として前後20くらいの範囲が妥当です。
しかし中には倍の200とかの金額を出してくる業者も・・・。
こういった業者は大体下請けさんに丸投げするだけのなんちゃってリフォーム会社さんに多いです。
また、当然に職人を抱えていない大手看板のリノベーションやリフォーム工事にもその傾向が強いですね。
財閥系不動産会社のリフォームやリノベーション工事の見積もりは、正規の価格を知っている人間から見ればぼったくり以外の何物でもないんじゃないかと感じる人が多いかもしれませんね(笑)
③やったふり工事
これは最悪です。
物件オーナーから管理をいただいていてオーナーはどうせ見に来ないからって、やりもしない工事を「やったこと」にして請求する。
もう「詐欺」です。
・建具の蝶番を調整したフリ
・室内消毒したフリ
など、細かすぎて気付かないものでやっているところがあります。
また、例えば総額30万円の原状回復工事において、
「オーナー負担分15万円です。」
と説明があったとします。
当然、残りの15万円を退去した賃借人が負担するものだと思っていたら、実は賃借人には20万円負担させていたなんてことがあったり。
これで5万円ぼったくり確定、詐欺ですね。
以上のような「ぼったくり工事」には十分に気を付けて賃貸経営、不動産投資を行っていきましょう。
２．一見、真面目な工務店が自社で建てた物件に勧めたぼったくり工事
さて、ここからが実話です。
千葉のとある地域にある弊社管理物件でのお話です。
オーナー様はアパートの新築に際し、賃貸の競争力を付けようととあるコンセプト賃貸アパートを建てました。
コンサルタントに紹介された「ザ・工務店」な会社さんは、一見すると頑固な職人タイプの専務が現場を取り仕切る会社さん。
セミナーでの雄弁な講義に魅了され、そのコンサルタントを信頼し、そしてもちろん紹介された安心の工務店。
・・・この図式でしたが、とあるトラブルを境に色んな「ボロ」が出てしまうのでした。
２－１．オーナーの許可なくフローリングを剥がす！
以前の入居者が退去した後、一部床にシミのような汚れが付いていました。
また、フローリングの板同士に不規則な隙間が発生したり反っていたり・・・。
退去立ち合い時に弊社担当がそれを見つけ、原因を解明するためにオーナーより指名のあった当時の工務店さんを現地へお呼び出し。
時間を決めて待ち合わせをしていたところ、それより１時間も早く現地に到着した工務店さん。
やる気があっていいことなのですが、そこからが不審の始まり。
現地にオーナーと弊社担当、そして少し経ってたまたま予定が合った私が到着してお部屋を見てびっくり。
既に該当部分のフローリングが剝がれていたのです。
担当者に確認すると「来た時には既に剥がされてました。」と。
オーナー様に確認しても「え？来た時には剥がれていましたよ？ルームキューブさんで指示されたんじゃなかったんですか？」と。
原因を解明するのにフローリングを剥がす必要はあるかと思いますが、誰の許可も得ずに剥がしちゃうんですね・・・。
これで単純な漏水だった場合などに予定していた「フロアタイルの上貼り工事」をしようにも下地の直し作業が追加されてしまうことになってしまいました・・・。
２－２．不要な便座着脱・・・
これも不思議な事件なんですが、クッションフロアを貼り換えるだけなのに、
「こりゃあ～便座の着脱もあるから○万円程追加だね～。」
なんて言っちゃうもんだから。。。
トイレのクッションフロア―の張り替えって上手な方なら便器外さずにも出来ますよ。
大体「トイレのCF張替」って原状回復工事で「別途便器着脱費用」なんて請求されてるオーナーさんいませんよ？
しかも貼り換えるほどでもないのに、フローリング同様、既にクッションフロアーも剥がして破いてあったし・・・。
２－３．>一部損のフローリングを無価値なこだわりのフローリングへ・・・
そうこうしている内に６分の１ほど剥がしてしまった居室のフローリングの張り替え工事をしないといけないことになりました。
ここでその工務店社さんが勧めてきたのが自社こだわりの（元々のフローリングと同じ）木目のフローリング。
「この建物を建てた建築会社としては内装全般にこだわりを持っておりますのでこれを使いたいんです。
これなら弊社の倉庫に既に予備があるのですぐに施工に取り掛かれますし、なんたっていい色合いで雰囲気いいでしょう。」
いや、だからそれ！
変な隙間が出てきてたり、反ってたりでダメだったんだって！
おたくの在庫処分にうちのオーナーを付き合せようとするのはやめましょうって！
フローリング材の件を含め、その他もろもろ細かい点を現場で指摘するも、一切譲る気配のないプライドの高い建築会社（工務店）の専務。
「社長さんなかなか楽しいね～。知り合いの山梨のペンション格安で使えるから行ってみるかい？」
なんて、その話どうでもいいわ！と思いました。
僕を懐柔しようと思ったのか、山奥に埋めようとしたのかなんか突然怖いわ・・・(笑)
もうその会社との話に嫌気がさしていた僕は、途中でオーナー様に、
「（もう細かい点突っ込んでも長くなるだけなので、とりあえず全部の見積もりを出すだけ出してもらいましょう。もしかすると在庫を使うとか言ってくれてるから費用が安いかもしれませんし・・・）」
と耳打ちし、その場はお開きとなりました。
２－４．>ぼったくり見積もりとその結末
結果的な内装工事内容は、
・フローリング全面貼り換え
・クロス全貼り換え
・カウンター天板補修
・各部塗装
・ルームクリーニング
といったところ。
せいぜい20㎡＋ロフトくらいの広さのお部屋ですし、全部で40～50万円くらいかなと思っていたらなんとこれだけで見積もり100万円！
もう、オーナーさんに詳細を見せるまでもなく早速工務店さんに連絡したところ、専務じゃない営業の方が対応してくれ「高すぎますよね・・・。」と回答。
専務さんに確認してもらいましたが、一切の値引きは出来ないの一点張りだったのでこちらでストップをかけさせていただきました。
３．不動産コンサルの紹介だからと言って妄信は注意
今回の工務店さんはご紹介を通じた新築当時からのお付き合いのある会社さん。
しかし、オーナーにいい風なことを言って、結局自社の在庫処分や、割高な工事費の請求を目論んでいました。
「人気のあるコンセプト賃貸」「空室知らずの人が集まるお部屋」を目指しても、家賃収入以外の面で大きなロスを被っていたら話になりませんよね。
売買メインでやっている不動産会社、不動産投資コンサル系組織の言葉を妄信してしまっていると変なところで損をするかもしれませんので気を付けてください。
４．不動産賃貸管理会社の一句
「職人に 見えた相手は 営業マン 巧みな言葉で 金をむさぼる」
人格者には人もお金も集まってきます。
しかしそんな人格者でもお人好しの方を騙そうと手ぐすね引いている人達もいます。
過去に見てきた騙されてしまっている人や、騙されていないつもりなのに実は騙されている人達は本当に人のいい素敵な方が多いです。
何か変だなと思うことがあればいつでもルームキューブまでご相談ください。
戦略的空室対策リノベーションから、安定の賃貸管理まで、お手持ちの賃貸物件のご相談は、是非弊社まで(^-^)
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史のリノベーション】 賃貸需要、お客様の嗜好を把握し、コストパフォーマンスを重視して手掛けるリノベーションプランニングに定評がある。自身で手掛ける満室状態が続く和モダンリノベーションの『和処-wadocoro-』や、洗練された都会的なデザインのリノベーションプランで、数々の物件の空室対策と賃料ＵＰ、高値売却を実現している。 |
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