初めての不動産投資。賃貸管理の管理手数料相場は？

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不労所得。
安定収入。

魅力的な言葉に惹かれて始める「不動産投資」。

例えばご自身が住まれていた分譲マンションの一室を貸し出すという場合には「自主管理」という選択肢もあります。
自主管理を行っている民間賃貸物件の割合は、各調査会社によって統計の数字は異なり、8％～25％と開きがあります。
体感的には自主管理を行っている物件オーナーは約1割程度じゃないかと思います。

自主管理についてはこちらの過去の記事も参考にしていただけたらと思います。

管理会社に委託してはいけない！４つの理由！

統計では9割近くの物件オーナーが、賃貸管理を行っている不動産会社に管理を委託することが多いです。
しかし、賃貸管理を委託すると当然にそれなりの費用がかかってきます。

今回は、賃貸管理を委託する際の管理手数料の相場と、どういったことを委託出来るのかをまとめてみようと思います。

【目次】

1. １．賃貸管理委託契約（管理受託契約）とは？
2. ２．管理手数料の相場と管理委託契約の内容
3. 　２－１．賃料の集金と滞納保証
4. 　２－２．募集・新規・更新・解約の契約を代行
5. 　２－３．設備故障やクレームも対応
6. 　２－４．収支報告書をまとめて作成
7. ３．賃貸管理は委託するべきか？
8. ４．不動産賃貸管理会社の一句

１．賃貸管理委託契約（管理受託契約）とは？

まず知っておきたいのが賃貸管理委託契約とは何かということ。

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賃貸管理委託契約（管理受託契約）とは、賃貸住宅の所有者が、賃貸住宅管理業者に賃貸住宅の管理業務を委託する契約です。
賃貸住宅管理業務とは、賃貸住宅の維持保全、家賃・敷金・共益費などの金銭の管理、入居者の募集・契約締結、入居者からの苦情・相談への対応など、賃貸住宅の円滑な運営に必要な業務のことです。

賃貸管理委託契約には、以下の内容が記載されます。

・管理業務の内容
・管理業務の実施方法
・管理費用
・再委託の可否
・免責事項

賃貸管理委託契約を締結する際には、賃貸住宅管理業者の信頼性や実績を確認することが重要です。
また、契約内容を十分に理解した上で、契約書に署名・捺印するようにしましょう。

なお、賃貸住宅管理業は、国土交通省の登録を受けなければ行うことができません。
賃貸管理委託契約を締結する際には、賃貸住宅管理業者が登録を受けているかどうかを確認することも重要です。

賃貸管理委託契約を締結することで、賃貸住宅のオーナーは、賃貸住宅の管理業務を専門の業者に任せることができ、以下のようなメリットがあります。

①管理業務にかかる時間と労力を削減できる
②管理業務の品質や効率を向上させることができる
③万が一のトラブルが発生した場合に、迅速かつ適切な対応を受けることができる

賃貸住宅を所有している方は、賃貸管理委託契約を検討してみてはいかがでしょうか。
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この通り、実はこれはAIに質問した回答になります(笑)

つまり、賃貸経営・不動産投資に関する実際の入居者と契約の管理を、管理手数料を支払うことによって管理会社である不動産会社に丸投げできます。
もちろん契約書を取り交わす必要があり、その契約内容はきちんと受託側（管理会社）が物件オーナー様に理解してもらえるように説明した上で契約を締結しないといけません。
（賃貸住宅管理業登録はどの業者でも可能となり、管理賃貸住宅戸数200室以上の管理会社の場合、登録は必須となっております。）

こうして煩わしい賃貸管理業務を管理会社へ委託することで、本業がある方はそちらに注力することが出来るようになります。

２．管理手数料の相場と管理委託契約の内容

さて本題です。
賃貸管理を委託するとかかる「管理手数料」の相場はどれくらいなのでしょうか？

賃貸住宅の管理委託手数料の相場は、家賃収入の5％程度です。
これは、管理会社によっても異なりますが、一般的には、家賃収入の5％程度が管理委託手数料として請求されます。

管理委託手数料は、管理業務の範囲や内容によっても異なります。
賃貸住宅の管理委託手数料を比較する際には、以下の点に注意が必要です。

・滞納保証や原状回復などの金銭的補償の範囲
・管理業務の範囲や内容
・管理会社の信頼性や実績
・管理委託手数料の明確化

管理業務の範囲や内容が明確に記載されていない場合、後々トラブルになる可能性があります。
管理委託手数料とは別の「退去立ち合い料」「書類作成事務手数料」「契約管理料」「設備保証料」などの名目で、当初謳っていた管理手数料以外に費用を請求してくる管理会社もおります。
もちろんリフォーム代などに大きく利益を乗せて請求されたりすることもありますので管理手数料の安さだけに騙されないように気を付けてください。

管理会社の信頼性や実績を確認することで、万が一のトラブルが発生した場合に、迅速かつ適切な対応を受けられる可能性が高まります。
さらに、管理委託手数料は、家賃収入の○％というように、明確に記載されていることが重要です。

それでは管理手数料を支払うことで、どういった管理業務を委託することが出来るのでしょうか？

２－１．賃料の集金と滞納保証

まず頭に思い浮かぶのが「集金代行」の業務です。
これと対極にあるのが「サブリース」「一括借り上げ管理」です。

◇集金代行管理
オーナーが所有する物件を管理会社に委託し、家賃の集金や入居者からの問い合わせ対応などの業務を代行してもらう契約です。
空室が発生した場合は、オーナーが空室リスクを負います。
→管理手数料が安い。

◇サブリース管理
オーナーが所有する物件を管理会社が借り上げ、その物件を入居者に転貸する契約です。
空室が発生した場合でも、管理会社がオーナーに家賃を保証してくれます。
→管理手数料が（とても）高い。

物件力がある場合は「集金代行管理」の方がオススメです。
（個人的には「サブリース管理」は一切オススメしません。理由については長くなるので今回は割愛しますが、オーナーの為にはならない管理契約だと私は考えています。）

そして「集金代行管理」には「滞納保証」が付いてくることがほとんどです。
賃貸管理を委託する際の管理委託手数料の相場としては、「滞納保証付きで賃料総額の5％」、滞納保証が付かない場合は賃料総額の3％程度という金額が相場なんじゃないかと感じます。

２－２．募集・新規・更新・解約の契約を代行

管理を委託すると管理手数料の多寡を問わず、

・賃貸募集
・新規賃貸借契約の締結
・更新契約の通知、折衝、締結
・解約手続き、退去立ち合い、敷金精算及び原状回復

といった業務を物件オーナーに代わって管理会社が代行します。
最新の宅建業法や借地借家法、国土交通省のガイドラインに基づいて適法に業務を行います。

２－３．設備故障やクレームも対応

入居中の設備故障や、住人間のトラブル等にも管理会社が対応します。
電話の取次ぎだけやっているような管理会社がいると過去に聞いたことがありますが、それはその不動産会社が賃貸管理を理解されていないのでしょう。

電話の取次ぎではなく、まずは管理会社が積極的にトラブル対応に動き、解決に向けて尽力します。
費用負担がある場合、または物件オーナーの判断が必要と思われることがあった場合は正式にご相談をするという流れが一般的です。

いつ起こるか分からない設備故障やトラブルの対応を任せられることは大きいと思います。

２－４．収支報告書をまとめて作成

毎月の賃料収入、契約時や解約時の礼金や敷金などの収支、更新時の収支、設備故障や原状回復時の修繕費用など、賃貸経営に際してかかった費用をまとめた収支報告書の作成を管理会社に任せることが出来ます。
これは、不動産所得の申告の際に有用なだけではなく、賃貸経営の状態を数値化して確認することが出来るので非常にメリットが大きいと思います。

確定申告を税理士に頼んでいるオーナーの場合は、税理士の業務が少しだけ軽減されるので多少の決算料の値引き交渉などが可能になるかもしれません(笑)

３．賃貸管理は委託するべきか？

「管理の委託はしないけど、賃貸の客付けをさせてやったんだから、何かあったら面倒見てくれよな！」

こういったオーナー様も中にはいらっしゃいますのでもちろんお力にはなれるよう努めております。
しかし、集金代行も含めた「管理受託契約」を締結いただけている物件オーナー様の方がどうしても優先となってしまいます。

冒頭で紹介しました記事にあるような「専業大家」さんは自主管理でも大丈夫かと思います。

月々5％の管理委託手数料というものは、正直安くはないです。
特に不動産投資を借り入れで行っている方にとっては尚更です。

しかし、ご自身の物件の価値向上、入居者満足度の向上、周辺業務の軽減と整理を行わせることが出来るという点から考えると、専業大家さん以外は賃貸管理を委託された方がいいと思います。

４．不動産賃貸管理会社の一句

『管理委託　管理手数料　安くない　相場を知って　管理を選ぶ』

賃貸管理を委託する際の管理手数料の相場と、委託できる管理業務についてはある程度ご理解いただけたかと思います。

中には管理手数料を支払っているのに、ろくに仕事をしないという管理会社もいると耳にすることもあります。
「管理は片手間」「仲介、転売の売上がメイン」と考えている不動産会社も世間には多く存在しています。
もちろんその方が儲かるからです。

しかし、弊社は目先の売上は追いません。
営業部と管理部とで完全に業務を切り分け、更に言えば管理部の方が人員も多く、成果に見合う出来る限りの報酬を払って真面目に頑張ってくれる人材を確保し、賃貸管理業務に専念できる環境を作っております。

管理手数料だけじゃない、管理業務の内容と、そこで働くスタッフのことをよく把握して、大切な管理会社選びを行うようにしてください。

参考までに弊社管理部スタッフのが日々更新しているブログを貼り付けておきます。
お時間のある時にでも覗いていただけると彼ら、彼女らの励みにもなるかなと思います。

『ルームキューブ賃貸管理部の日常』
↑是非読んでみてください♪

弊社では社員の大半が宅地建物取引士の有資格者です。（未取得者は、社員・アルバイトさん含めて全員宅建試験勉強中です！）
また、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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